第三个基本概念,“房产税”的试点和实施是长期财税制度的完善,不仅仅是短期宏观调控的工具。把房产税仅仅当作当前房地产调控的手段来解读,是会误导的,也容易被利益群体利用,增加实施的阻力。其次,如果被认为是短期调控的政策,迟早会收回去,也会增加各方面包括地方政府在内的短期博弈行为。
长期来说,开征房地产税,将为地方政府带来稳定的税收来源,将被培养成地方政府的主要税种,应是财税制度的重要改革。“房产税”的开征短期内将颠覆一个概念:地方政府“卖地”行为可能并不符合现有基本规则。
按“房地产税”的实际含义,是国有土地使用权出让的租金,所以地方政府是不能卖地的,地方政府只能行使“使用权转让”的权利,中国住宅土地使用时间规定是70年,70年使用权转让分成两个阶段。第一部分是出让土地开发使用权,地方政府收取土地开发权的出让金,由房地产开发商支付。第二部分是针对土地上建筑物的所有者出让使用权,应是由房屋拥有者在未来70年内分期支付,也就是缴付房产税。地方政府不能“卖地”,而土地使用权出让的“租金”,须准确分开“使用权转让”的两个阶段。按“卖地”概念一次性把土地拍出天价,违反“土地使用权转移”的基本规则。
房地产税收制度的改革遇到的这些问题,是我们现在和将来的制度改革都将面对的。在未来的改革开放过程中,应有更多的新的制度和规则会不断建立和完善,新制度建立的程序化规范化合法化,本身可能成为一个新制度。
(作者系银河证券首席经济学家)