在上海高价楼盘预售价格受到“监控”的消息挥之不去的情况下，日前上海市住房保障和房屋管理局对外表示，上海并没有限制高价楼盘上市，但强化了商品房预销售方案的备案管理，要求以“一房一价”来制定营销方案和予以审报。

　　更有业内人士指出，部分高价楼盘预售许可审批流程的延长，一方面是由于新操作模式拉长了审核时间，另一方面高价楼盘由区房管局提交至市房管局进行重点复核的做法，亦有相应影响。而近日受此影响的高价楼盘，便是广受业内关注的上海闵行区星河湾项目。

　　豪宅开盘时间再改

　　“原来收到通知说是9月25日开盘的。”购房者许小姐昨天向《第一财经日报》表示，“现在去询问售楼处，却被告知又取消了。而且接下来何时开盘、价格多少也没法确定。”

　　事实上，这种临时变卦的行为，对上海闵行区的星河湾项目来说已不是首次。跟踪这一楼盘多时的许小姐称，闵行星河湾的开盘时间从8月中调整到8月底，之后又说到9月初，好不容易最终确定了开盘时间9月25日，结果又被告知再次变更。

　　闵行星河湾售楼处工作人员的回答，印证了这一情况，据称，开盘时间的变化是由于“某种原因”所致，具体内情不详。“现在只能说9月25日之前对外开放样板房和楼盘示范区，之后什么时候开盘还要等通知。”该工作人员回复道。

　　资料显示，被命名为“上海星河湾”的闵行星河湾项目，是以打造豪宅出名的星河湾地产进入上海的第二个项目。以其范围来看，东至都庄路与老沪闵路，南至金都路，西至莘奉金高速公路，北至梅州路，总建筑面积71.43万平方米。有消息称，这一楼盘的装修标准与浦东星河湾几乎无异，预计成本价在10000元/平方米左右。正因如此，虽然该盘所处地理位置稍嫌偏僻，但外界对其开盘价的预测仍偏向于5万~6万元/平方米。

　　不过，闵行星河湾项目如今面临的问题是，上海对高价位楼盘预销售行为的监控力度可能正逐渐加大。从记者得到的一份业内数据来看，如果以单价3万元/平方米作为基准线，5月份上海楼市3万元以上房源的供应面积为24.84万平方米，6月份为10.09万平方米，而到8月份则下降到了9.01万平方米。

　　知情人士的说法从侧面印证了这一情况，“导致闵行星河湾项目开盘时间变化的原因，实际上是其预售许可证尚未下发，因此不得不再度延后。不过9月25日既然已经确定了，因此就索性改成对外接受参观的名义来进行。”

　　新规则的影响

　　9月17日，针对“上海新推楼盘单价超过3万元必须由市房管局审批”的传言，上海市房管局副局长庞元回应称，不存在对高价位楼盘预售许可收回到市局，也不存在对高价位楼盘不让上市预售的问题。但他同时强调，市房管局主要是加强对预销售方案的重点复核工作，重点是“一房一价”。

　　这一操作口径的明确，出现在9月初由上海市房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》(下称《通知》)中。根据《通知》规定，房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”，明确调价期限，并严格按照申报价格对外销售。如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。

　　据一家大型房企的营销人士介绍，以往提交营销方案是以销售均价上报，然后再制订一个上下浮动范围。如今按照“一房一价”的操作方式，不但对企业上报的方案制订速度有影响，而且审批周期亦有延长。“以从前申请预售许可证的时间周期来看，快的话一个星期，慢的话可能两到三个星期。”一家大型房企相关营销人士表示，“现在文件递交到窗口之后的审核周期明显拉长了。”

　　中国房地产信息集团发布的一份统计数据显示，“金九银十”期间，上海新上市的千万元总价项目预计会达20个左右，未来千万豪宅市场的竞争将日趋激烈。然而记者询问了几个豪宅项目后却发现，实际推盘时间未必会按照原本计划顺利进行。如某个原定于10月上市的豪宅项目，开发商便坦率表示，预售许可证仍在审核之中，何时下发“时间不祥”。而位于上海虹桥地区的中星美华邨项目，在经历10年的保护性开发之后，按照计划将于年内开盘发售。但由于该盘预估价格在5万~7万元/平方米，在当前的市场情况下，开盘时间无法明确落实。

　　有房企销售负责人向记者表示，对于高价楼盘的监控措施其实早已有之。“部分高价楼盘在上报预售价格的时候，区级相关部门会给出指导意见，然后上报至市级部门‘流转’。近期这一现象的浮出水面可能是由于‘一房一价’的执行操作导致审核时间延长。”

　　“高价楼盘的针对客户本来就是一个有限数量群体，对于高价楼盘的监控，实际上正是迎合了宏观调控政策的基调所在，即对市场中的非理性需求及投资需求有一定抑制。”DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏表示，“那些符合刚性需求的楼盘供应量并不会受到影响。”

　　以上海万科为例，在今年年底4个月内将有大量房源集中供应，推盘量将达20万平方米之多，项目分别位于上海长宁、宝山、浦东新区。有接近万科的人士向记者透露，这些楼盘预售许可证的下发“没有问题”。