国泰君安花长春：户籍制度改革将明显拉动三线地产销售

　　我们通过观察人才引入政策对城市房地产销售的影响，来推测本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。此前，多个一二线城市陆续出台了人才政策，大部分已经放开到了专科毕业即可落户；由于落户门槛较低，在一定程度上放开了落户限制，一定程度上打破了对外地人的限购政策。因此，我们选取一些人才引入政策门槛较低的城市，通过观测他们在人才引入之后的房地产销售，来模拟本次放开落户限制对于楼市的影响。

　　我们将人才引入政策出台的时间设为观测期的第一个月，来计算出台人才新政的城市与限购二类大城市的销售增速、及与所有二类大城市的销售增速的差值。其中，出台人才新政的二类大城市共有9个；可以观测到连续销售数据的二类大城市共计33个；其中出台了限购政策的城市一共16个(注意此处为可以观测到连续销售数据的限购城市，出台限购政策的二类大城市一共19个)。具体的结果请看第四章附表中的附表1及附表2，在此我们直接展现出结果。

　　人才引入政策出台之后，会实现购房需求的脉冲式释放，销售增速会在第四个月、第八个月出现两次波峰。从销售增速的差值上可以看出，人才政策落地之后，在初期反应比较缓慢，第一个波峰出现在了引入政策之后的四个月后，同比增速可以超出其他同类二类大城市约30%；之后新政的效果缓慢释放，在第8个月可以出现第二次增速的波峰，同比增速超过其他二类大城市50%至60%。由于人才新政普遍在2018年出台，因此第十个月、第十一个月的样本量太少，销售增速大幅上扬主要是受到了唐山和石家庄的影响。

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