国泰君安花长春：户籍制度改革将明显拉动三线地产销售
04/19
10:59
导读
最新户籍制度改革，将提升2019年限购二类大城市销售增速10个百分点，提升全国销售1个百分点。
户籍制度改革向纵深推进。2019年4月，发改委要求Ⅱ型大城市全面取消落户限制(发改规划〔2019〕617号)，户籍制度改革获实质性推动。至此，十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。
二类大城市基本代表了三线城市，外地人限购政策解锁。目前我国一共有59个二类大城市，一共有19个城市出台了针对于外地人的限购政策。此次政策要求二类大城市全面放开落户限制，相当于间接的解除了针对于外地人的限购政策。
限购二类大城市2019年销售面积增速将提升10个百分点、全国销售将提升1个百分点。若干城市此前推出了人才引进政策。我们通过观察这一政策对房地产销售的影响，从而测算本次户籍制度改革对房地产销售带来的影响。
超大、特大、一类大城市：人口持续流入，房地产销售和价格有支撑。此三类大城市基本代表了核心一二线城市。从近三年人口增速来看，核心一二线城市人口虹吸效应较强，常住人口增速及户籍人口增速均高于二类大城市。
正文
一、户籍制度改革：稳步推进，落户条件不断放松
我国户籍制度改革从指导意见走向落实，落户条件逐步放松。2013年11月，中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要加快户籍制度改革；2013年12月，首次提出了一亿人落户的重要目标。这两项政策主要为指导意见，并没有开始真正落实具体的政策。2014年7月，国务院在《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中要求全面放开建制镇和小城市落户限制，户籍制度改革开始走向落实。2018年以来，户籍制度改革提速。同年3月，发改委要求中小城市和建制镇要全面放开落户限制(发改规划〔2018〕406号)、2019年4月，发改委进一步要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制(发改规划〔2019〕617号)。至此，十八届三中全会提出的户籍制度改革目标均已落实。
“十三五”目标中，常住人口城镇化率基本完成，户籍人口城镇化率仍然有一定差距。在发改规划〔2019〕617号文中，要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，以及推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。截止2018年，我国常住人口城镇化率59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。按照“十三五”期间的目标，到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，常住人口城镇化率提高到60%；目前，常住人口城镇化率基本完成，户籍人口城镇化率仍然有一定差距。为了实现总体规划目标，2019-2020年每年需要推动0.17亿人落户城镇、0.1亿人进城。
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