住房和城乡建设部副部长 仇保兴（资料图）

　　应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面指标来衡量房地产是否健康发展。多种因素决定了中国房地产调控的难度比任何国家都大

　　最近召开的中央经济工作会议指出，要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。实现这一目标的前提是房地产价格的基本趋稳。

　　当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度。中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，挑战多重而巨大。

　　借鉴四种模式

　　房地产健康发展的模式用哪些指标来衡量呢？应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面进行衡量。

　　一是看它的发展是不是体现了社会公平；二是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动；三是看它的发展过程中是不是关注了生态效应，实现了可持续发展。

　　从国际上看，房地产的发展主要有以下几种模式，利弊得失各不相同，值得人们深入总结。

　　第一种是美国模式。美国是一个大国，其国土面积跟中国差不多，而且它是一个城市化、工业化先行国家，借鉴美国模式有特别意义。

　　我们用以上三个标准来衡量美国模式可以发现，社会公平方面美国做得比较好，绝大部分人有房产，人均住房面积超过了80平方米。

　　从价格波动来看，美国由于过度使用金融衍生工具，导致房价波动非常大，由此引发的次贷危机波及到全世界，其负面影响至今尚未消除。而房地产和金融是紧密相联的，美国的问题是金融创新过度，各种衍生工具掩盖了真实的房地产风险，并将危机扩散到了全球，造成了惨痛的教训；中国是金融创新不足。

　　生态效应方面，美国模式是比较糟糕的。美国号称“车轮上城市化的国度”，在城市化过程中，城市建设跟着汽车轮子跑，城市的密度就不断下降。在过去的100年里，美国城市的密度下降了3倍。

　　由此产生的后果是，一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人、七个日本人消耗汽油的总和。虽然奥巴马提出了“绿色革命”的口号，却无法让这些人重新回到中心城市。前人造成的问题，后人难以弥补，我们要吸取这个教训。

　　第二种是日本模式。用三个效应来衡量，这种模式的社会效应是不错的，生态效应也好。日本的住宅以小户型为主，作为一个东方的发达国家，日本人均能源消耗量是所有发达国家中最低的。

　　但是，日本的房价波动非常剧烈，在房价最高的时候，日本所有国土和房屋价值的总和超过美国2.5倍，这是不合常理的。

　　日本的房地产泡沫是人类历史上最大的。泡沫破裂后日本的房价一下子跌下来，到现在也没有恢复元气，拖累了整个GDP，日本的GDP在泡沫破裂后下降了40％到50％，这对全球经济带来了巨大影响。

　　日本地理资源约束跟中国东南沿海地区所谓的“一线”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得中国房地产市场调控者研究和借鉴。

　　第三种是拉美和南亚模式。这种模式与美国相似，因为拉美很多领导人都在美国接受过正规教育或长期培训，全盘接受了所谓的《华盛顿共识》，因此往往习惯用美国的方法来解决房地产的问题。

　　其结果是：拉美和南亚模式的社会公平程度是最差的，贫民窟占城市住房70％以上，穷人都住在贫民窟里，而富人的豪宅却非常巨大和豪华，城市空间分配不公和社会不公平在这些国家非常突出。

　　房地产资源占用本质上是地理空间的垄断，所以不能仅靠市场调节。拉美和南亚的大部分居民住在贫民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是仅靠市场调节的结果。因此，在社会公平方面，这些国家是该得低分的。

　　在房价波动方面，因为这种模式基本上是两极分化，所以它的房价波动是随着国际游资的进出而大幅波动，这些国家自己在房价调控问题上没有自主权，也是打低分的。

　　在生态方面，由于贫民窟广泛地蔓延，城市的生态环境也相对差。

　　拉美和南亚的大多数国家在城市化过程中，由于盲目崇拜市场力量，又没有健全的法治，其结果比完全遵循市场规则的美国模式更糟糕。同样一个市场化的药，老牌资本主义国家吃了，房地产市场只是小震荡，但新兴国家吃了，就可能引发市场的大崩溃。从结果来看，这种模式的弊端极大。

　　第四种是欧洲模式。尤其是北欧各国长期执行社会福利政策。政府在“二战”之后每年都建设大批的公房供中低收入者居住和购买。

　　欧洲模式在住房公平效应方面一直执行得比较好。在房价方面基本上保持了长期平稳。生态效益方面也很好，由于完善的规划管制，城市空间结构基本上是密集型的，人口密度较高，小户型住房在城市住宅中占了相当大的比例，其生态效应是可以打高分的。