国泰君安：10月总量数据符合预期 七大趋势不容忽视

　　趋势四、地产融资收紧——开发商以价换量，销售短期反弹

　　年中地产融资收紧的影响在发酵，开发商以价换量，销售增速出现短期回升。2018年全年对于拿地融资收紧后，2019年上半年对于拿地融资的窗口指导出现放松，导致开发商重新开始拿地、土地溢价率持续上行；年中对于地产土地端融资再次收紧，这导致土地溢价率持续下滑，另一方面开发商加快新开工、推动预售回流资金，这导致年内销售增速在10月份首次由负转正。但是值得注意的是，全国住宅销售均价从2019年4月的高点持续下滑，表明开发商在“以价换量”，降价促销。而新开工持续超销售、导致库存累累积，将对销售增速产生向下压力。

　　趋势五、地产融资收紧——地产后周期回暖趋势确认

　　竣工单月增速大幅反弹，地产后周期回暖趋势确认。被滞后的竣工开始进入修复通道，10月地产竣工单月增速19.2%，连续三个月单月转正，竣工累计降幅缩窄3个百分点至-5.5%。新开工与竣工出现了长达两年的背离，主要原因在于从2018年开始对表外融资监管的控制，导致开发商对于销售回款的依赖加强，“快周转”变成了“快预售”；而2019年土地成交出现回暖，导致开发商继续加快新开工、竣工端的修复一再被滞后。而随着土地端热度渐消，以及受到了竣工合约的约束，开发商将重新修复竣工。

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