恒大经济研究院：中国房企未来发展之路 香港租售混合模式经验

　　2、发展历程：行业从分散到集中，龙头房企从开发到自持

　　香港房地产行业发展经历三个阶段。

　　第一个阶段在1945-1967年代中期，二战结束后大量人口回归香港，带来大量的住房需求，一度引发了房荒。50年代中期“分层出售、分期付款”的售楼方式大大降低开发与购房的门槛，香港房地产行业迎来大发展时代。

　　第二阶段为1968-1984年，随着香港经济的发展，大量游资涌入香港带来了股市繁荣。房地产企业借机挂牌上市，筹集资金通过并购整合与大规模拿地扩大业务规模，房地产市场迎来繁荣时期。

　　第三阶段为1985-1997年，中英谈判到香港回归的过渡时期，经过激烈竞争和收购兼并，中小型房地产企业逐步淘汰，十数个大型房地产企业成为市场的主导力量。回归以后，房企开始进军中国内地市场，进行跨区域布局。

　　2.1 1945-1967年：大量小型房企成立

　　战后香港经济复苏，人口急剧膨胀，住房矛盾突出。1945年香港人口为100万，1950年已经超过200万，至1967年接近400万。一方面战争对住房造成严重的损毁，住房供给严重不足；另一方面，居民住房需求只能通过廉价劣质的租房解决。在这个阶段，地价与租金不断上涨，住房矛盾不断积累。

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