恒大经济研究院：中国房企未来发展之路 香港租售混合模式经验
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为缓解住房矛盾，政府放开限价条例、鼓励建房。战后人口的急剧增长使居住成为严重的社会问题，大量人口居住在临时搭建的木屋之中影响治安的同时也造成了火灾等严重安全隐患。为改善居民住房条件， 政府1955年修改建筑条例，鼓励新建筑物向高空发展，楼宇建造高度不再受1903年起实施的普通民房高度以5层为限的规定所限制，新条例准许建筑物的高度为街道宽度的1.41倍，每层的高度也由3.66米减至2.74米。
“分层出售、分期付款”的制度创新，大大降低房企资金实力要求。50年代中期，新兴房企推出了“分层出售、分期付款”的售楼制度。再此之前，地产商经营模式以整层出售或建成出租为主，经过1-2年的建筑期和6-7年的收租期才可以回本，对地产商的资金实力要求高，且限制居民购买力。而创新售楼制度推出后，一方面建楼周期缩短，地产公司通过抵押地皮按揭贷款的规模可达到土地价格的6-7成；另一方面对居民购买力的要求也大大降低。
大量小型房企成立，行业进入草莽发展时代。根据估计，1956年-1957年的繁荣时期，香港的房地产公司包括兼营地产业务的企业大约有500多家。资本在10万元以上的约有150家，1000万以上的越有10家，其余都是体量极小的个人经营地产公司。
2.2 1968-1984年：利用上市融资，拿地、并购实现规模三级跳
经济高速增长带来1968-1973年股市、楼市大繁荣。1968年香港从银行信贷收紧带来的地产危机的阴影中走出，经济迅速开始复苏。1968-1973年间GDP的CAGR可达10%。同时，香港工业化进程日趋完成逐渐开始第三转型，香港国际金融中心地位进一步确立，吸引海外资金投资于股市和地产市场，香港迎来股市楼市大繁荣。香港恒生指数1967年8月底58.61，此后节节攀升，到1971年底收盘价报364.36点，在不到4年半的时间内升幅搞大4.8倍。1972年，香港股市进入狂热阶段，升势加速，1973年3月19日达到最高点1774.96点，短短时间内升幅高达5.3倍，月复合增长率达到13%。
地产公司利用上市融资，通过并购重组迅速扩大规模。在这个阶段，大批房地产企业上市，利用股市公开发售新股、配股、股权质押等手段，筹集大量资金去拓展业务，或者在股市中兼并收购，迅速扩大资本规模，实力作三级跳。1972年下半年至1973年9月19日恒生指数达到历史高点，至少有65家地产公司上市。新鸿基(9月8日)、恒隆(10月21日)、长江实业(11月1日)、新世界发展(11月23日)。
香港老牌房企包括长实集团、新鸿基、新世界发展和恒基集团，这些房企早期在香港楼市危机中低价吸纳大量的土地，并在楼市复苏时期进行多个物业项目的开发，因此奠定了强大的行业地位和市场声誉，并在此基础上进行多元化扩张最终成为大型综合性集团。
2.3 1985-1997年，行业走向垄断，标杆房企开始多元化探索
1984年《中英联合声明》签署，友好的政治环境、经济的高速增长、宽松的利率政策共同促成了香港房地产长达13年的牛市。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。银行整体住宅按揭贷款规模从1979年87亿元增加至1989年1100亿元，10年间增长了13.6倍，年均增长率近30%。1998年高达5897亿元，比1989年再增加4.4倍，年均增长率超过20%。
小型地产公司逐渐退出，形成前十大房企垄断发展局面。随着市区旧楼重建的完成，小幅地皮大大减少，再加上地价不断上涨，新建楼宇对房地产商资金实力提出了更高的要求。小型房企逐渐失去拿地能力，市场集中度不断向龙头集中。10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，最终形成了由前十家房企占据超过80%市场份额的垄断发展局面。
住宅开发业务放缓+商业地产勃兴，房企逐步从纯开发向租售混合经营转型。70年代末期，香港适龄购房人口数不断下降，并与2000年到达顶峰，开发业务天花板隐隐显现。
上海著名的贵族学校
