恒大经济研究院：中国房企未来发展之路 香港租售混合模式经验

　　3.3 项目周期长，充分挖掘土地价值

　　与精细化模式对应的是港资开发商较低的周转率。香港地产商除部分开发类企业总资产周转率高于0.1外，大部分物业投资类企业仅为0.05，均值不足美国房企1/10，也远低于内地房企。

　　为了提高项目利润，吃透土地增值溢价，港资地产商会采取主动拉长开发周期的策略。港资房企普遍采取逆周期拿地、顺周期开发的策略。通过对市场周期精准的把握，在市场不好的时候低成本拿地，等到市场回暖在出售或出租，吃透土地溢价，提升项目利润率。以新鸿基为例，其香港ICC项目从拿地到商户入驻用了8年时间，上海ICC从拿地到第一期写字楼招租耗费5年，目前仍在持续开发中，成都ICC从2007年拿地，到目前仅开发A、B住宅项目，C商业物业部分仍未建成。

　　3.4 低负债运营，现金为王、重视利润

　　在低周转的运营模式下，香港房企为保持企业抗风险能力，主要依靠内部融资，负债率低资产结构优。香港房企普遍采用租售混合经营的业务模式，注重业务间内部现金流的平衡，对外部资金依赖程度相对较低。香港前十大房企资产负债率均值为24%，其中最高的新世界发展资产负债率也不到50%；从净负债率情况看，房企均值在14%左右，其中最高的新世界发展为30%，最低的信和置业不到1%。在部分年份，房企净负债率为负数，现金资产可以完全覆盖有息负债，企业靠内部资金滚动经营。

　　租赁业务带来稳定现金流，香港地产商资金实力雄厚。香港前十大房企中，租赁收入贡献占比平均为40%，为房企带来稳定的现金流。2018年，新世界发展、长实集团等现金及现金等价物规模超过500亿港元。现金在流动资产中占比平均为30%，而希慎兴业现金在流动资产中占比更超过60%。

声明：本网站所提供的信息仅供参考之用,并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请尽快与上海热线联系，本网将迅速给您回应并做相关处理。联系方式:shzixun@online.sh.cn