恒大经济研究院：中国房企未来发展之路 香港租售混合模式经验

　　导读

　　自98年房改开始，中国房地产行业经历了前所未有的快速发展，行业内大中小房企百舸竟流。

　　经过20年高速发展，行业整合提速，行业格局正在形成，大房企拼业绩、中房企冲规模、小房企抱团取暖。

　　我们以中美新港4个经济体的12家龙头房企为样本，从规模、业务结构、盈利能力、营运能力、杠杆水平、成长性、ROE7个维度，全立体解构不同经济体房企的特点， 以国际化的视角解析中国房企未来发展之路。

　　本文为系列报告第一篇，从业务模式、发展历程、经营特点等角度，全方面解读香港龙头房企重资产下的租售混合经营之路。

　　摘要

　　1、业务模式：重资产、低杠杆

　　香港龙头房企收入有开发销售和物业租赁两大来源，租赁物业普遍采用重资产自持模式。

　　重资产。香港四大房企总资产规模均值接近5000亿人民币，中美新港比较仅次于内地房企。房企的重资产源于对于租赁物业的自持，投资性房地产平均占总资产规模的56%。

　　低杠杆。香港房企杠杆率远低于其他三个经济体。前四大房企资产负债率均值为32%，分别为中国、美国、新加坡的1/3、1/2和2/3；净负债率均值18%，分别为中国、美国、新加坡的1/5、1/12和1/3。

　　2、发展历程：行业走向集中，龙头房企从开发到自持

　　香港房企发展经历三个阶段。

　　①1945-1967年，大量小型房企成立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发明。

　　②1968-1984年，房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资，并购整合与大规模拿地扩大业务，实现规模三级跳。

　　③1985-1997年，市场高度集中龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业逐步淘汰，十家龙头房企占据市场70%以上份额，同时标杆房企开始拓展租赁业务，由单纯的开发销售向租售混合经营转型。

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