中信证券：地产投资可能是经济中长期筑底的重要因素

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　　2019年以来各地“两会”陆续召开，从各省份地方政府工作报告内容看，“住房保障”和“棚改”是两个重要方向，棚改方面，大部分省市下调了2019年棚改计划，但地方政府对住房保障的重视程度有所上升，那么保障房建设可能成为2019年房地产投资的支撑吗，对经济和债市的影响如何？

　　2019年地方政府工作报告房地产相关工作安排

　　2018年房地产市场从严调控，商品房市场投机、炒作行为明显降温。去年年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上针对2019年工作提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标和要求，为2019年房地产市场持续稳定发展奠定基调。 2019年1月以来各地“两会”陆续召开，各省市政府工作报告中关于民生和房地产方面的表述上，稳定房地产发展成为关键方向，同时进一步强调完善住房保障体系，棚改作为民生领域的也继续被提及，但规划力度明显下降。

　　从已公布的省市政府工作报告来看，加大保障性住房供应，“租购并举”完善住房保障体系多被提及。在30个省市的《政府工作报告》中有24个省市提及 “住房保障”，完善住房保障体系已成为多地下一阶段工作重点。其中安徽省计划新开工保障性安居工程21.45万套，北京市计划多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，上海市计划新增供应各类保障房8万套。此外天津、福建、广东、北京、上海等省市均提到培育和完善住房租赁市场。重视住房保障，补上保障和租赁的短板是保证房地产市场高质量发展的必经之路。

　　棚改方面继续被提及，但从2018年与2019年的数据对比来看，多地棚改目标下降明显。我们此前在《债市启明系列20181228 ——从专项债看房地产投资，反弹几时有？》中分析过，综合棚改既定的新三年规划和现有进程，未来两年时间棚改的规模有限，难以对2019年的房地产投资形成支撑。从2019年各地方政府工作报告中针对棚改的计划来看，多数省份公布的2019面棚改目标较2018年明显下降，部分省份降幅超过50%，方向上与我们之前报告的结论相符。

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