谢国忠：楼市下跌是民心所向 救市也难逆转

　　救市无用

　　三个因素会引发房市泡沫破裂：广泛的民众恐慌、债务饱和以及钱荒。前两个因素在2012年尤为显著。三四线城市，以及大多数二线城市的巨量供给扼杀了房价上涨的预期。

　　房市泡沫依赖的是房价上涨的美好前景，其必要条件之一是有限的供给。供应量应该保持在每年人均面积小于1平方米的水平。然而小城市的实际供应量达到了该水平的三到五倍。投机热情被扑灭也就不足为奇。

　　债务饱和是引发泡沫破裂的另一个因素。中国的国内债务总量已经从低于50万亿元飙升至目前的110万亿元。这一增量大多停留在了地方政府、家庭部门和地产开发商的资产负债表上。

　　这三者都正在耗尽他们各自的负债能力。地方政府的负债高达20万亿元，他们似乎已经没有可用以进一步负债的抵押品，而现金流也达不到能“供养”其债务的水平。

　　因此，地方政府越来越依靠非常规措施来增加负债，包括建设-转移模式(BT)、建设-运营-转移模式(BOT)，以及政府借据(白条)模式(IOU)。地方政府实际上已经没有增加负债的空间。

　　家庭部门的负债已经在五年间增加至21万亿元。劳动收入总量也仅为约23万亿元。家庭部门的负债水平已经相当高，继续攀升存在一定难度。

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