谢国忠：楼市下跌是民心所向 救市也难逆转

　　房价的每一轮下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。那些之前想要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至他们经济能力所能承受范围内时，踊跃进入市场。

　　当这个群体的购房需求逐渐被消化之后，又一轮房价下滑将会出现，从而吸引那些经济能力更差的购房者。当房地产泡沫收缩时，市场的持续存在建立在提供真实价值的基础上；而反观泡沫扩张期，市场提供的则仅仅是房价上升的“潜力”。

　　中国的适龄劳动人口正在减少。而到2017年后，中国的总人口也会减少。房地产牛市不可能在人口减少的国家持续。目前中国大部分小城市的人口已停止增长，且很可能在未来10年内出现人口大规模向大城市转移的局面。日本和韩国的经验表明，当以“白领”为主的服务业走向一个经济体的舞台中央，大城市的人口增长将愈发快速。

　　中国很有可能重复这一现象。中国小城镇的房屋目前已经严重供过于求，这些地区的房市将不可能再次复苏。

　　反观大城市，尽管人口仍在增长，但房价也很可能不再继续上升。东京的人口一直在增长，但那里的房价也出现了下滑——尽管降幅比小城市小一些。

　　纽约曼哈顿和伦敦市中心的房价确实保持了快速上涨——尽管其他地区的房价在下滑。但这是因为这两地吸引了高收入人群在那里聚集。一个城市的扩张往往源于竞争力的提升。如果一个城市想要在本国其他地方房价普遍下滑时保持房价上涨，这个城市必须具备像曼哈顿和伦敦中心区那样的竞争力。

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