卖一买一，契税3%还是1%

　　杨先生因腿脚不便，计划将六楼的住房卖掉，置换同一小区一套3楼的两房。受新政的影响，杨先生买卖几乎同时进行，因为需要先买进房产入住后再将旧房交付给下家，买进房产的进度略快于卖出。仔细研究政策后，杨先生发现，如果买进新房过户时，旧房还没有过户给下家，自己就是买进二套房，需要交纳3%的契税，按170万元的房价计算，契税高达5.1万元，而如果改变买卖次序，就能按买进首套房缴1%的契税。两者相差的契税额高达3.4万元。

　　麻烦的是，买进卖出涉及两家中介，由于当时没有考虑到契税问题，签订两份购房合同时过户时间都已经约定好了，签约的对方都不同意修改合同。为促成交易，中介人员当时向杨先生保证，先按照3%缴纳契税，旧房过户后可以按1%的标准退税，杨先生希望中介公司能书面承诺，如果不能退税由其补偿差额，但被拒绝。

　　事实上，税务部门认定缴税标准的方法很简单，即缴税当时查询的结果显示名下有几套房产。像杨先生这样，因为买进房产的进度略快于卖出，申税时显示名下有房产，就只能以二套房缴纳3%的契税。当然，杨先生也可以先办卖房手续，等7-21天审核完毕后再以首套房资格买房。但由于“新国五条”地方细则的出台时间紧迫，万一要买进的房屋个税按照20%征收，很可能卖家会让杨先生承担多出来的税收。因此，这段时间，很多置换客都会权衡“是先买进，还是先卖出”。