中国人拥有住宅是理想
文/本刊记者 胡笑蓉
父母成子女购房主要资金来源
在中国人的传统中，有一个观念根深蒂固，那就是“安居乐业”。中国人家的观念比其他任何国家都要重。因此，拥有一套属于自己的房子，成为绝大多数中国人的理想和目标，有房才有家是中国人基本的置业观念。
所以，中国家庭拥有住宅的比率相当高。国家统计局今年一季度的数据显示，至2010年底，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。
有能力的父母资助子女买房是中国式消费的最大特色，父母成为买房资金的主要来源之一。目前，80后早已成为住宅消费的主要力量。根据各大城市网站对80后购房资金来源的调查，40%以上的80后购房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高达70%以上。也就是说，在中国买房是全家人的事，将动用全家资金。
由于40%以上的中国居民的购房资金来源于父母支持首付或全部房款，购房者年龄明显呈年轻化趋势。数据显示，中国的首次购房年龄在26~28岁之间，这比其他地区平均年龄低10岁左右。26~28岁正处于结婚或生子的人生重大转折阶段，而中国人的传统观念是结婚需要房子、有小孩后需要属于自己的房子，所以大多数中国人首次购房基本为婚房。
投资需求推高房价
除了刚性需求之外，中国人将买房视作一项回报可观的投资。如何抵御日益高涨的物价，确保自己的钱不贬值，在目前中国投资渠道相对有限的情况下，并且在近年来高涨的房价的带动下，买房成为很多中国人投资的首选，而且认为房地产是“只赚不赔”的投资。
另一种让中国人热衷于买房的观念就是富及子女。自己有了房子，还要为儿子准备房子，为孙子准备房子，留给子孙一份祖传房产。只要有钱，买房置业是第一选择。于是房子就成了人们追求财富、满足财富堆积的象征。
在房价上涨的过程中，炒房团的确是一个不可低估的因素。因为投机的盛行，就像伤口上撒了一把盐，或许更像雪灾，又添上了霜冻。比如说，让人谈虎色变的温州炒房团、山西炒房团，所过之处，房价飙升。真正想买房的人，却买不到低价房。因为房价的“水”在升高，淹死了许多有效需求。
政策是目前影响中国房地产市场涨跌的最有力因素之一。例如本轮房价调控政策，伴随着央行再次加息、各地方楼市调控的信息接踵而来。国家统计局4月18日发布的《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市。政策同样对租房市场也有辐射效应。限购令的出台让刚刚开始在都市打拼的年轻人望楼兴叹，租房成为大部分年轻人当下的唯一选择，租金价格上涨明显。
贷款买房是主流
而在具体买房时，大部分中国人通过贷款来实现。通常银行的房屋贷款分为20年和30年，最流行的则为20年贷款。通常情况下，借款人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的50%。还款压力除了与贷款金额、贷款年限相关之外，与利率也关系紧密。所以在条件允许的情况下，中国人通常在购买资金比较捉襟见肘的第一套房时，更多地选择利息较为便宜的个人住房公积金贷款和个人住房公积金组合贷款。
在中国，购买房产需要缴纳1.5%或3%的契税，0.05%的印花税以及交易手续费、权属登记费等。在房屋持有环节，上海和重庆两市开始试点房产税，但与整个房产市场的交易金额相比，目前的房产税仍然是微乎其微，起不到调节市场的作用。
美国人买房要考虑收入和税收
文/乔磊（本刊特约记者发自美国洛杉矶）
拥有住房实现美国梦
美国人上至总统下到贫民百姓口头上总挂着一个词，叫作美国梦，而拥有住房则成了美国梦的一部分。美国家庭拥有住宅的比率是67.6%，老百姓要能买得起房，主要是两个因素，一是收入较高，二是房价合理。当这两个条件都具备时，民众实现拥有住宅的梦想也就有望成真了。买房还是租房，在美国人观念中不仅仅是每个月要付多少钱的问题，更多美国人是把买房看成一种投资，而且是比投资股票更为保险的长期投资。同时拥有住宅也是集聚家庭财富最主要的一种方式，特别是对于中低收入家庭来说，很少有人能在金融资产上作大笔投资，而房地产几乎成了他们最主要的家庭财富。美国的税收政策天平也倒向买房者而不是租房者。购买住房贷款的利息可以抵税，而租房的租金却不能抵税。
在具体买房上，美国民众很少有用现金一次付清房款的，绝大多数人是依赖贷款来实现拥有住宅梦的。通常银行的房屋贷款分为15年和30年，最流行的则为30年贷款。由于贷款时间长，月供的压力不大。另一方面，在利率由高降低时，屋主随时可以重新申请住房贷款，每月的月供自然也会有明显下降。美国人能否买得起房很大程度取决于是否可以获得银行的贷款，而银行是否贷款就要看借款人的收入情况了。通常情况下，借款人家庭每个月用于房贷还款额不能超过总收入的28%，购屋者每个月用在住房上的支出（房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用）不超过月总收入的33%。最后购屋者全部债务（包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等）不能超过收入的38%。
典型的美国购房案例
下面我们看一个普通美国人的购房经历，从中也可了解美国人实现拥有住宅梦的历程。麦克毕业于美国一所很不错的大学，一毕业就有50000美元的年收入。麦克的女朋友康尼是他的同学，毕业后年薪也有45000美元。两人的收入加起来一年为95000美元。去掉所得税，一年的纯收入约在75000美元。两人上大学的贷款有10万美元需要偿还，每年偿还25000美元,还剩下50000美元。如果买房子，首先是首付款的钱从哪来？二是月供，按照美国人家庭房屋贷款不超过收入三分之一的比例，他们每年可用于偿还房屋贷款的支出为16500美元，月供则为1375美元。按照能支付的月供，他们只能购买价格在20万美元的房子。而按洛杉矶的房价，20万美元的房子会很差。
麦克和康尼商量后，制订了一个5年计划，5年后结婚买房。在这5年间先偿还完学生贷款，并积攒一些钱作为购房的头款。5年下来，两人还清了学生贷款，麦克攒下了50000美元，康尼积攒了80000美元。同时5年后，麦克的年薪已涨到了80000美元，康尼的年薪也达到70000美元，两人年收入加在一起为15万美元。扣除所得税，每年纯收入可为11万美元，这应当说是比较不错的收入水平。
麦克和康尼开始找房子，因考虑到如果婚后要两个孩子，抚养孩子的费用会多花一些，所以买房子不一定要买最理想的，价格合适最重要。他们选中了上班比较方便的社区，购买了一幢40万美元的独立住宅。首付10万美元对他们已不是负担，而月供为1800美元，一年的房贷还款也只占他们纯收入的20%，房子的支出对他们而言应该说负担并不重。
这是麦克和康尼靠自己的能力和收入第一次购买房子，当然是欢天喜地。在买房后5年内两个孩子相继出生，麦克的年薪也涨到12万美元，康尼的年薪也有9万美元。快到了孩子上学的年龄，麦克和康尼核计，应当找一个比较好的学区让孩子从小就有比较不错的学习环境，这样就得搬家、重新买房。考虑到以后孩子的教育，两人最后在一个中产阶级居住比较集中的地区选定了一幢价格为60万美元的房子。头款12万美元用卖掉旧房子所赚到的房屋升值差额再加上部分存款就解决了，而月供不到3000美元，也在他们纯收入不到三分之一的安全线内。
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