千万豪宅排队买、百亿地王又诞生、新房成交倍增！五大维度解读4月楼市
05/09
13:48
从中指院报告看，其他房企与“恒碧万”的差距非常大。在碧桂园的2115亿元和万科的1860亿元之外，排名第四的保利发展是1080亿元。不过，尽管TOP100销售规模同比下降15.2%，但销售额破百亿房企增至61家。
具体来看，TOP100房企销售额均值达259.7亿元，销售面积均值为196.2万平方米。房企销售额超过百亿的企业达61家，均值为381.7亿元。其中，恒大、碧桂园破两千亿，均值达2119.4亿元，万科、保利破千亿。房企销售额TOP100的门槛为52.5亿元。
从各阵营销售及同比来看，1~4月，TOP10房企销售额均值为1148.2亿元，销售额同比均值下降10%，11~30企业销售额均值为341.8亿元，同比均值下降13%；31~50企业、51~100企业的销售额均值分别为183.6亿元和79.6亿元，同比均值分别下降12.5%和18.6%。
1~4月房企各阵营数量、销售额及销售面积均值情况 数据来源：中指院
但从4月单月来看，房企销售额TOP100的环比增长率均值为60.6%，其中前10企业环比增长率均值为14.1%，其他各阵营销售额环比增长率均值分别为25.3%、39.4%、95.2%。
克而瑞研究中心总经理林波指出，TOP100中有40家房企关注度较高。如果看4月的单月回正，40家里有约20家实现了正向增长。蓝光、禹洲、花样年、建业、绿城，单一的同比增速都超过50%。1~4月累计值方面，40家房企中，大概7家房企现在已经实现累计业绩的同比增长。其中，恒大、绿城、金茂、世茂，不仅4月单月转正，而且还是前4个月累计全线转正。
克而瑞方面表示，4月略超预期。整个市场来看，尤其是重点的一些热门城市销售逐渐恢复正常，房企业绩在4月也达到了一个正向增长。
事实上，4月房企集团层面的营销活动较少，多为项目及区域营销。折扣方面，恒大集团让利幅度较大，全国619个楼盘让利优惠，最高达到81折优惠，虽然部分房企也有跟进，但总体折扣仍与上月持平，在9折左右。
房企线下营销正逐步恢复，线上端营销力度依旧不减，直播卖房则更进一步。除了邀请明星助力卖房，如富力携手李湘、恒大携手佟大为，碧桂园携手汪涵等，还推出了大规模直播卖房活动，例如富力从4月26日起为期2个月的“百城百盘，老总直播”计划，以及保利在安徽区域推出4月19日直播秒百套好房等活动。
深圳现6.3万/平挂牌“指导价” 松绑政策“见光死”
在坚持“房住不炒”定位的前提下，4月各地政府调控政策保持稳定，采取了更加灵活的因城施策，多地继续优化人才落户、人才购房政策，加大公积金贷款支持力度。杭州、南京和苏州等城市加大引才步伐和力度，沈阳、南昌、昆明和济南等城市则全面取消人才落户限制。
也有一些城市试图放松购房限制措施，如青岛、荆州等城市出台的涉及“放松限售、限购”和“降首付”等政策被撤回。
“青岛网上房地产”网站4月10日晚发布消费季“网络房展”活动规则，提及“鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。”但很快这一条款被修改，且活动规则中强调了继续实行限购、限售政策。
4月20日，湖北荆州市住建局公布《荆州意见》，从土地出让、开发、建设、预售、信贷、购房、税费等全方位、多层次给予优惠。规定自4月18日至6月30日在荆州市购买新建商品房，缴纳购房契税后，由财政部门全额奖励返还。并且参加疫情防控的一线医护人员在荆州市购房，购房契税优惠期延长到2020年年底。但2天后的4月22日晚间被荆州市人民政府紧急叫停。
此外，近期市场“过热”的城市，也引发了监管和整治。深圳光明区住建局对区域内的4个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。这是深圳房地产发展史上第一次官方对房价给出“具体”指导意见。而这一轮整治并不限于光明区，二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源，均是本轮监管重点关注的对象。多家机构及市场人士判断，在监管介入后，5月深圳二手住宅成交均价有望维稳甚至稳步回落。
金融信贷层面，“房住不炒”定位仍然坚决，房地产金融监管依旧从严。4月17日，中共中央政治局召开会议，会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。同时，银保监会强调贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。
记者手记丨楼市真的全面回暖了？
随着一线城市豪宅大卖、地王频出、二线城市土地溢价率不断攀高，疫情后的全国楼市从小阳春一直走到“红五月”，全国多个城市新房供求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎与去年同期持平。
值得关注的是，百强房企销售正在以超预期的姿态恢复。百强房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比终于回正。但一季度的影响仍不容小觑，今年前4个月全口径销售业绩规模依然同比下降14.5%。
记者在梳理数据时发现，作为楼市晴雨表，土地市场的表现竟然远远强于新房销售，本月土地出让金冠军城市南京，两天内出让10宗地块，总价超371亿元；而绍兴、扬州、佛山等地拍地竞价再现“百轮鏖战”，最高溢价率飙升至近年罕见的88%。
然而“红五月能否延续”的问题值得冷静思考，2016年多个全国地王项目“凉凉”的历史会否重演？根据记者的观察，一方面，不同层级城市之间已经出现分化，例如中部二线城市4月成交同比降幅最高；西部和东北的二线城市处于板块轮动的最末，目前仍处于降温阶段；另一方面，因为疫情封冻市场而继续的购买力，可能在3月和4月的市场中已经得以释放，未必存在继续支撑市场反弹的动能。在当前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交并不具备大幅增长条件。
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火了144年的老字号
