海通策略荀玉根：人口周期、宏观政策决定地产链影响力将下降
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核心结论：①地产的影响力渐小：适龄购房人数占比下降，城镇化速度放缓。股市中相关行业利润占比中枢已经在下降。②地产销售链：因城施策使一二线和三四线城市景气错位，地产销售以时间换空间，增速已在磨底。相关行业本来盈利就优于地产。③地产投资链：地产投资增速在回落，但占比更大的基建回升对冲。且供给侧改革使得相关行业盈利韧性已变强。
房地产链对盈利影响渐小
前期报告《基本面接力棒到底如何？-20190428》、《企业盈利和GDP最终分化——借鉴美国、日本经验-20190819》、《如何预测跟踪盈利趋势？-20190919》中，我们多角度分析，提出A股净利润同比将在三季度见底，之后1.5年左右进入回升期。有投资者对此提出质疑，其中之一是担忧地产链对基本面的拖累，本文将具体分析地产链对基本面影响到底有多大。
1、宏观展望，未来地产对基本面影响将变小
人口周期、宏观政策决定地产链影响力将下降。一般来说，房地产链行业包括两部分，一是涉及地产投资行业，包括钢铁、煤炭、工程机械、水泥、有色等，二是涉及地产销售行业，包括房地产、家电、家具等。1998年商品房改革以来，我国居民住房需求集中释放，房地产链逐步成为经济支柱产业，这是源于两方面：一是人口周期变迁，当时背景是我国25-39岁住房刚需人群达到阶段顶峰，2001年达到27.7%，此后小幅下滑，基本保持在25%左右，截止2018年我国25-39岁人口占比达23.7%，年龄平均数为38岁。根据联合国预测，2030年我国25-39岁人口占比将降至18.1%，平均年龄为42岁，2050年25-39岁人口占比降至16.7%，平均年龄为47岁。同时，截止2018年我国城镇化率已达59.6%，未来我国城镇化速度将放缓，购房适龄人口规模萎缩导致地产销售增速放缓。二是宏观政策调整，加速城镇化和商品房改革为房地产发展创造了条件。自1996年起我国城镇化率加速提升，1996-2010年每年提高2-4个百分点，之后仍然保持年均2个百分点左右的上升，我国城镇化化率从1996年的30.5%持续升至2018年的59.6%。1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面结束住房实物分配，2003年国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，开启了房地产市场化的进程，商品房销售维持了多年的高速增长，2000-10年期间我国商品房销售面积年化增速为22.1%。2010年起我国经济结构开始调整，2013年我国开启绿色GDP考核，2017年十九大提出我国进入新时代，当年底中央经济工作会首次提出房住不炒的定位，19年7月30日中央政治局会议年内第二次重申“房住不炒”，同时直指“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。类似美国1980s年代，我国已进入产业结构加速优化阶段。我国经济增长正在从重速度向重质量转变，十九大报告中指出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期”，可预见到为未来房地产对基本面影响下降。
金银魔术师 沈国兴
