姜超：地产投资还能“韧性”多久？年内能否持续？

　　2.3 关注“缺口” 变化，全年前高后低

　　理清了房地产投资在近两年的变化逻辑，那么，今年房地产投资的走势以及节奏又将如何演变？

　　前期拿地回落，关注“缺口 ”收敛。目前建安投资对于地产投资的支撑作用上升，而这主要由于新开工和竣工之间“缺口”扩大，造成施工增速的上行。但从百城土地成交这一领先指标来看，新开工面积增速在二季度末和三季度初存在加速下滑压力，事实上新开工面积累计同比增速在5月已经见顶回落，当月同比增速更是跌至不足5%。而如果考虑到新开工对竣工的领先性，并且竣工面积累计同比增速已经录得17个月的连续负增长，创下有数据以来的最长负增纪录，因此其也有望开始加速上升，这势必将使得新开工与竣工增速之间的“缺口”收敛，拖累施工增速，进而拉低建安投资。

　　因此，如果持续观察到新开工增速的回落以及竣工增速的上行，将是年内地产投资增速转向的重要信号。

　　土地先稳再降，年底加速下滑。对于土地购置费主导的费用部分而言，由于土地成交价款大约领先土地购置费三个季度左右，根据土地成交价款的前期走势判断，土地购置费增速在短期预计保持平稳态势，前文也表明目前土地购置费用对地产投资增速的拉动仍有7到8个百分点，存在一定的韧性，但是四季度随着成交价款增速的下滑，土地购置费用增速存在加速下行的风险，将使得地产投资增速也随之不断走低。

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