姜超：水牛还是长牛？投资千万条 便宜第一条！

　　四、房市黄金十年，经济交易双赢。

　　过去10年，在中国最为成功的投资方式莫过于房地产。从07年末到18年末，统计局的全国商品房销售均价涨幅为150%，年均上涨9%；中原地产的四大一线城市房价涨幅为260%，年均上涨12%。所有的房价指数涨幅均远超存款、理财和债券类产品的平均回报。

　　那么问题来了，过去大家买房都赚钱了，到底是在赚谁的钱呢？

　　如果把房价分解为两部分，一部分是租金，另一部分是房价和租金的比值。那么租金的部分其实代表了经济生产的钱，而房价租金比的变化代表了交易的钱。

　　首先，租金是房价的根基，而租金的高低与当地经济发展密切相关。

　　过去10年虽然中国房地产是大牛市，但是投资在不同区域的结果是千差万别。比如说投资在主要的一二线城市，房价年均涨幅大都在10%以上。原因在于过去10年中国处于城市化的进程，人口持续流向一二线城市，推动一二线城市的经济发展、租金价格上涨。

　　但如果投资在某些人口流出的城市，其实房价涨幅并不高。比如在黑龙江的鸡西市，10年的户籍人口还有190万，到17年下降至175万，同期鸡西的商品房销售均价只是从3300元/平米涨到3660元/平米，年均涨幅只有1.5%，甚至没有跑赢同期的银行存款利率。而鸡西市只是那些人口流出的城市的一个缩影。

　　其次，房价租金比在过去10年持续上升，大家也赚了交易的钱。

　　以四大一线城市为例，虽然从07年到18年，房租价格也涨了80%，但其实折算成年化涨幅只有5.5%，远低于同期12%的房价涨幅，因此其余一半房价上涨其实来自于房价租金比的上升，这其实就是赚了交易的钱。

　　既然是赚了交易的钱，那么就应该是有人赚钱，有人亏钱，但是过去10年大家买房基本都赚了钱，那么到底是谁在亏钱呢？

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