中信证券：地产投资可能是经济中长期筑底的重要因素
02/15
09:01
保障房建设的现实情况和面临的困难
保障房建设可能降低政府性基金收入，在缺乏专项债支持的情况下还需要政府投入一般公共预算，考虑政府减税降费的压力，实际投入保障房建设的可能有限。一方面，土地出让收入是地方政府基建投资的主要资金来源，但保障住房建设地块涉及较少土地出让(部分地块采取划拨方式出让)，总体将使地方财政获取土地出让金的规模下降，即减少政府性基金收入；另一方面，保障房建设也需要地方政府部分资金投入，考虑到在高层定调下目前已有23个省份已经出台较大力度的减税降费政策，中央和地方政府本就面临一般公共预算收入下滑的压力，因此一般公共预算向保障房建设倾斜的力度有限，两方面原因都将制约由政府主导的保障房建设投资部分。
民间资本投入缺乏积极性。一方面PPP模式是民间资本参与保障房建设的重要渠道，但自2017年8月以来PPP项目投资额度呈现明显下滑趋势。另一方面住房安居工程以保障基本民生为目标，利润空间有限，房企主动参与的意愿不高；此外，在信用收缩的背景下，房地产企业资金链本已较为紧张，即便自身有一定意愿参与保障房建设，也可能面临“心有余而力不足”的窘境。
保障房建设投资体量有限，拉动房地产投资动力较弱，最终可能难以抵消土地投资的下滑。从财政部公布的历史数据看，2009年~2015年保障房建设峰值为2011年的1000万套，此后大致维持在700万套左右。从资金来源看，2017年全国公共财政用于保障性安居工程支出3792亿元，叠加银行保障性安居贷款年度增量共计13323亿元，由于这两项资金来源大致稳定，假设2019年两项来源共计1.7万亿，专项债方面，2018年棚改债发行规模约3156亿，考虑到棚改规模下滑，2019年棚改债预计仅能提供2500亿的资金，再考虑到有PPP项目约5000亿的资金，贷款、债券、PPP、公共财政预算共计能提供2.45万亿资金用于保障房建设，经验上估算对应2019年全年新开工保障房能达到2011年的峰值1000万套左右。进一步考虑房地产开发周期约为3年，因此2019年能计入投资完成额的部分可能仅有8000亿左右，这仅占2018年全年房地产开发投资完成额12万亿的6.7%，即便该项投资自身能贡献20%的增量，换算成对整体房地产投资的贡献也仅有1.3%。更重要的是，保障房建设的推进减少政府土地出让收入的同时可能意味着房企土地购置投资的下滑，这对2019年总体房地产投资可能更为不利。
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