中信证券：地产投资可能是经济中长期筑底的重要因素

　　报告要点

　　从2019年各省份地方政府工作报告内容看，“住房保障”和“棚改”是两个重要方向，综合考虑当下各方面资金来源尤其是地方政府的支出压力以及土地划拨方式改变对整体土地购置投资的负面影响，保障房建设尚难接过商品房的大棒，房地产 投资稳步回落可能成为经济中长期筑底的重要影响因素，利率下行趋势仍未结束。

　　▍ 2019年地方政府工作报告房地产工作安排：稳定房地产发展成为关键方向，同时进一步强调完善住房保障体系，棚改作为民生领域的也继续被提及，但规划力度明显下降。加大保障性住房供应，“租购并举”完善住房保障体系多被提及。棚改方面也继续被提及，但从2018年与2019年的数据对比来看，多地棚改目标下降明显。

　　▍ 保障性安居工程分为哪几类？截至目前，我国保障性安居工程主要包括三类：保障性住房建设、棚户区改造和农村危房改造与游牧民定居工程。其中保障性住房主要分为出售类住房、出租类租房和办租赁或可租可售类住房。

　　▍ 保障房建设的现实情况和面临的困难：(1)保障房建设可能降低政府性基金收入，在缺乏专项债支持的情况下还需要政府投入一般公共预算，考虑政府减税降费的压力，实际投入保障房建设的可能有限。(2)民间资本投入缺乏积极性。PPP项目投资额度下滑明显，信用收缩，资金链紧张房企主动参与的意愿不高。 (3)保障房建设投资体量有限，拉动房地产投资动力较弱，最终可能难以抵消土地投资的下滑。我们估算2019年能计入投资完成额的部分可能仅有8000亿左右，这仅占2018年全年房地产开发投资完成额12万亿的6.7%，即便该项投资自身能贡献20%的增量，换算成对整体房地产投资的贡献也仅有1.3%。

　　▍ 考虑到中国经济与地产产业链仍存在较高关联，长效机制可能使住房开发逐步由商品房向保障房倾斜，但综合考虑当下各方面资金来源尤其是地方政府的支出压力以及土地划拨方式的改变对整体土地购置投资的负面影响，保障房建设尚难接过商品房的大棒，房地产业投资的稳步回落可能成为经济中长期筑底的重要影响因素， 因此1月金融数据企稳可能仅是一个下行趋势上的一个小反弹，利率下行的趋势仍未结束，10年国债破3%仍是本轮行情的第一目标。

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