中泰证券李迅雷：为何房价坚挺房地产股疲弱？

　　房价与股价走势

　　背离的深层原因分析

　　既然从历史看房价和房地产股价基本走势是一致的，从美国的案例看，似乎也看不到房价与股价的背离状况，那么，这两年出现背离的深层原因究竟何在？

　　首先，新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真。自2017年以来，很多一二线城市相继出台调控政策，对新建住宅限价销售，导致开发商不愿意开盘，2017年一线城市销售面积明显下降。

　　进入2018年，随着地产商现金流吃紧，需要通过卖房来增加周转资金，故一线城市开盘数量增多，销售面积在新建住宅指数中占比提高，导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话，增速并未显著提高。

　　来源：中泰证券研究所

　　来源：中泰证券研究所

　　第二，长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。以统计局公布的房屋销售价格指数(排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后“同质可比”)来看，以年度数据观察，房价自2000年以来稳步上涨，只有2008年有小幅下跌，由于买卖房产很难做到频繁交易，只要持有两三年以上，几乎是稳赚不赔。历史数据表明， 房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%，若以首付三成计算，买房者的年化收益率在20%以上。这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。

　　相比之下，股市的赚钱效应远不如房产，地产股虽然过去二十年涨幅也不小，但由于市场流动性极好，投资者频繁交易，且股价波动较大，投资者亏钱的概率还是较大。因此，房价表现或许会远比地产股更乐观。

　　来源：中泰证券研究所

　　第三，作为股市的投资者，更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策，但这些都不能构成对房地产股的价格支持。例如，中国经济增速自2010年见阶段性高点之后，持续下行，房地产投资增速也持续下行。

　　又如，货币政策从宽松到中性，用过去12个月M2增量与过去12个月名义GDP增量的比值，来刻画货币超发的力度(由于M2是存量概念，多年高增长后M2的规模远超GDP规模了，这时增速的刻画力或有下降，较低的增速可能对应的M2增量并不低)。这一指标在07年时在1.2左右，随后在09年(金融危机后)最高达到4.8，之后回落，在15年股底(或有股市救市政策的影响)又达到3.8，之后一路回落至目前1.8左右。

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