中泰证券李迅雷：为何房价坚挺房地产股疲弱？

　　主要观点：

　　从历史看，A股房地产股走势与房价走势基本一致；从美国房地产股走势和房价走势看，也比较一致。

　　房地产股与房价背离的主要原因有：新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真；长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观；房地产股的基本面不支持其股价大幅上涨。

　　实证研究表明，股价相对于房价有领先性，美国地产股股价领先房价3个月左右；A股股价大约领先房价6个月左右，但相关性偏弱。从2008年底到今年5月，地产股指数的相对净值数据与6个月后的新建住宅价格数据相关系数为0.51。

　　从纵向和横向维度看

　　当今房价与股价之背离

　　去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显背离，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数就下跌18.7%，而上证综指只下跌14%。但全国70城住宅房价指数环比一直在上升，今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。

　　来源：中泰证券研究所

　　为何房价走势和房地产股走势的背离如此明显呢？历史上是否也出现过类似的背离情况呢？我们从2011年至今的8年数据中进行对比，发现过去A股房地产行业指数相对大盘的走势与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致，而且，在出现拐点时，股价表现更为领先。但今年以来，则出现了走势的明显背离。

　　来源：中泰证券研究所

　　说明近两年A股市场的房地产股走势确实比较异常，那么，国外房地产股的走势与房价走势之间的关系又是如何呢？不妨以美国为例：历史数据表明，美国房地产股(以知名地产商帕尔迪Pulte Group和莱纳Lennar为例)和美国房价之间关联度较高，两者趋势也比较一致。

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