恒大研究院任泽平：降准是货币放水重启吗 这次不一样

　　“严监管”方面，在“宽货币”政策导向下，需严格把控资金再次流向高杠杆领域，推升房地产价格，积极引导增量资金投入实体经济，促进全要素生产率提升。

　　“强改革”方面，我国杠杆问题和相应带来的金融风险背后是深层次的体制机制。2009年以来宏观杠杆率大幅上升，主要受非金融企业部门负债驱动，其中，地方政府、产能过剩国企和房地产是三大加杠杆主体：

　　(1)地方政府大幅加杠杆主要是因为有激励无约束或激励约束不对称，未来关键要建立地方政府资产负债表、离任审计、债务终身制、加强地方人大监督作用、财政整顿、打破刚兑等硬化约束机制；

　　(2)产能过剩国企大幅加杠杆主要是因为地方政府银行过分强调社会稳定、担心不良暴露或隐性担保从而享受信用背书，要打破刚兑、营造公平的市场融资环境、去产能一视同仁，防止在紧信用环境下国企凭借融资优势淘汰民企，而应该促进企业公平竞争、优胜劣汰和结构优化；

　　(3)房地产部门大幅加杠杆主要是因为不合理的预期收益率以及过去二十年重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻经济手段、重短期调控轻长效机制，未来关键是推动以住房制度改革和长效机制为主的房地产供给侧改革。未来应从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度，按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架， 有五大建议：(1)根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构，实现人地挂钩、供求平衡；(2)改变过去“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的指导思想，尊重人口流动的市场经济规律，确立城市规划的大都市圈战略导向，完善城市规划和公共交通互联互通，实行跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩；(3)实行长期稳定的住房信贷金融政策，不再把首付比例和贷款利率作为刺激经济的手段，防止透支需求以及房价大起大落，实现需求平稳释放，鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求；(4)建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，明确租赁房的建设和运营是民生保障和公益属性，对于专业化住房租赁企业给予税收和融资支持；(5)推动房地产税立法，通过累进税率和合理的抵扣制度，盘活存量，抑制投机，促进行业平稳健康发展。

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