短期尚可，隐忧渐显——房地产行业信用状况跟踪(海通债券姜超、朱征星、杜佳)

　　摘要：

　　一、地产行业债务规模知多少？

　　1)地产行业有息负债规模。截至16年底，房地产企业贷款余额约7.1万亿，16年增量0.55万亿；存量地产债券规模约2.6万亿元，16年净融资额约1.1万亿；信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较15年末新增了1418亿。除了上述几类地产企业融资渠道外，可能还会存在其他类型的有息债务，比如委托贷款、明股实债的权益类信托、民间借贷等，这些可能还是很多小型房企主要的融资渠道，但是规模难以统计而且总体上量不是很大。故大致估算16年底地产行业有息负债总规模在11.2万亿以上，全年净融资规模至少1.82万亿。

　　2)房地产行业债务在整个经济中占有比较高的比例：房地产类贷款占总贷款四分之一，增量超4成；银行理财投向实体经济资金中，地产占13%；地产债占信用债市场的13%，16年净融资额占比则超过35%。

　　3)存量债务到期压力集中在2018-2021 年。国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

　　二、短期流动性无忧，长期持续性存疑。

　　1)在手资金规模较大，短期偿债能力提升。根据最新财务数据，地产企业在手资金较为充足，样本企业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%，近9成企业16年货币资金对短债覆盖率大幅提升，企业短期偿债能力改善。现金积累主因销售回款增长，有超过七成的公司16年销售回款增速在20%以上，此外，16年融资较为宽松也推动了地产企业现金的积累和负债结构的改善。

　　2)债务负担有所降低，结构有所改善。16年扣除预收账款的资产负债率较15年同期下降的有41家，行业平均资产负债率为55.83%，较15年57.67%的水平下降1.84个百分点。与此同时，样本总体16年有息负债率为36.66%，较15年同期下降1.81%。短期债务占总债务的比重算数平均值为23.60%，与15年相比下降了8.72%，企业短期债务负担下降。现金积累主因销售回款增长，债务结构改善主因债券大量发行，较长期限债券替代短期借款。

　　3)短期无忧，但可持续性存疑。未来地产销量下滑后经营现金流下滑，地产融资持续收紧拖累筹资现金流入，虽部分地产企业可以转向银行间市场和非标融资，但中票发行门槛较公司债高，且后续也可能面临融资政策的收紧。而由于金融监管加强，非标需求端将受到制约，从而限制发行量的上升，故流动性好转的可持续性存疑。去年地产行业积累了大量的货币资金，故年内地产行业流动性压力不大，但如果地产销量回落并持续，随着债务到期量增加，未来企业流动性将面临较大挑战。