香港股神曹仁超

    最好的买房时代已经过去

    许多人误以为“砖头”是对抗通胀的最佳工具，以为通胀高时，房价也会跟着上涨，有人甚至以为房价升幅必然大于通胀率，可惜事实并非如此。高通胀期间房价也有可能不升反跌。

    通胀或通缩， 一般看消费物价指数(Consumer Price Index， CPI)走势，CPI 包含食物价格、服务收费、住宅租金等数字，而房价没有计算在香港的CPI 中。标普/凯斯—席勒房价指数显示，根据美国房价由1890 年至今120 多年来的走势，我们无法证明通胀和房价是同步的。

    战后至今，美国房价平均每年升幅大约只比CPI 高2%，但楼市本身已经历过几次周期，例如1987~1994 年回落、1995~2006 年上升，及至2006 年下半年起再次回落，2012 年起又再次上升。

    同样地，除了1975~1976 年及1998~2003 年，通胀每年都有，但房价却几次大起大落，回顾历史即知，影响房价的因素很多，即使是通胀期间价格也会下跌。

    香港地产的“黄金30 年”起步于1967 年，至1997 年结束。1973~1974 年期间，香港通胀率达到双位数，受石油危机影响，香港房价不升反跌，跌幅更超过三分之一。1974 年香港地区银行界宣布为楼宇按揭做15 年分期付款，令1975~1981 年房价大幅上升，由每平方尺200 港元升至1100 港元，升幅达四倍多。

    1997 年7 月亚洲金融风暴，加上刚成立的香港特区政府仍决定推行“八万五”住房政策，承诺每年供应8.5 万个居住单位。香港房价由1997 年8 月至2003 年4 月狂泻65%，人人叫苦连天。当时CPI 仍在上涨。

    到2010 年政府推出“额外印花税”，打击炒卖，令成交量减少，房价才稍微回落， 2011 年起房价又再次拾级而上。

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