新湖中宝：海洋经济地产股首选
　　启东项目现状。我们调研了新湖中宝启东项目,认为目前该项目已经接近收获期,可以预见中期一级转二级或是卖地分成。(1)围堰建成,正在吹沙,预计大桥将通车,正处区位成熟过程中。公司在取得启东项目后,积极推进地块开发,目前工程难度最大的围堰已经合龙,项目目前已经进入了吹沙阶段,即将符合土地出让的条件。东边靠海的恒大项目已经在建项目大门和酒店配套,具体情况详见下面图片。崇启大桥预计在年底通车,该区位将得到极大改善。(2)进退得当,即将进入收获期。公司曾公告启东第一批商住用地出让时间为2011年6月前,但此为2010年初框架协议,具体卖地时间渐行渐近。我们认为,如果项目出让土地时,市场仍然像今天一样冷清,则公司很可能直接取得二级开发用地。由于新湖项目为南向临江而恒大项目为东向临海,并且新湖的项目离大桥更近,我们认为同品类产品定价至少不会低于恒大项目。如果届时土地市场火热,公司也完全可以获取土地开发收益,全身而退。
　　填海进行一级开发的独特模式。公司曾公告大连金州10平方公里土地进行一级开发,温州平阳填海和一级开发。这两项投资尽管回收期将比启东项目长,但其战略意义和预期盈利空间较启东项目更大。公司己形戍独特的填海和海岸带一级开发盈利模式,不占用耕地,没有拆迁难题,地块面积大较为容易利用,尽享海洋经济发展的便利。
　　风险因素。一级开发盈利模式的不确定性大于二级开发,回收期长。
　　盈利预测、估值及投资评级:我们维持公司2011/12/13年EPS预测分别为0.43/0.60/0.72元,维持NAV9.26元/股,维持公司8.33元的目标价和"买入"的投资评级。（中信证券 陈聪）