扭转房价下行的三种宏观可能

    申万宏源指出，1月70城房价数据继续下行，未来有三种可能扭转这一趋势：投资需求集中抛售结束、新房供给减少、保交楼加码，而这三种可能成立的条件并不遥远。

    主要内容

    引言：1月70城房价数据继续下行，未来有三种可能扭转这一趋势：投资需求集中抛售结束、新房供给减少、保交楼加码，实际上这三种可能成立的条件并不遥远。

    70城房价：一二手延续下行，一线背离加剧。总体上，1月全国70大中城市住宅价格指数呈现一二手同比继续回落特征。其中，新建商品住宅（一手）价格指数同比下行0.3pct至-1.2%。二手住宅价格指数同比回落0.3pct至-4.1%。结构上，一线二手房价格下行快于一手（一手-0.4pct至-0.5%，二手-1.4pct至-4.9%），二三线则分化不大。

    成因分析：弱房价源于销售回落，但主因刚需观望而非刚需不足。本轮房价下行仍是源于需求侧销售数据偏弱（1月以来商品房成交同比降幅扩大至-40%），但后者并非源于刚需减少，而是刚需选择观望、购房需求递延，有两大证据。其一，春节期间地产成交偏弱，但看房人数较多。根据中指研究院春节置业调查数据，近半数（46.9%）受访者表示在春节期间进行了看房活动但未购房。其二，刚需群体中每年购房人数的占比持续回落，目前为5.9%，已基本接近2008年金融危机、房价大幅负增长水平，这一因素就导致近两年购房人数年均减少近1000万。

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