反思老牌百货商场关闭潮：新型商业须走综合性立体街道模式

　　搞商业地产的一般分析认为，老牌百货商场的关闭潮，主要是这样的几个原因：1、电商冲击；2、同质化的竞争；3、国有体制；4、费用和成本太高；5、商场创新。为了解决这些问题，近两年，京城老牌百货商场纷纷闭店改造，向年轻化转型。问题在于，向年轻化转型是否就能解决问题，本身也有疑问，因为南方一些主打年轻化品牌的上市公司，本身也经营困难，处境维艰。而且失去了有能力消费高档品牌的中老年人群体，年轻人消费能力能否支撑得起零售业这片天地，可能性也不大。

　　分析起来，可能还是对这一波行业关闭潮的原因解构不正确。我们认为，主要的原因：1、城市化的速度过快，破坏了商业的结构体系，造成奥特莱斯式的商业过于集中，商业的多样性不足且无法生存；2、电商的冲击；3、成本上升的速度过快，把商业创新远远甩在了后面；4、经营上的问题，定位不准确。在这些问题当中，以城市化的速度问题最为重要，这是根源性的问题，是其他问题的基础。

　　基于问题的结构，要解决这些问题，解决方案中最重要的一点就是，集中式的新型商业必须走综合性的立体街道模式。将城市化浪潮破坏的街道商业，用某种新颖的形式“搬入”新型集中式的大型综合体当中，把街道商业立体化的予以展现，走进这样的商业综合体。必须创造一种感觉，就是走进这样的商业综合体，可以享受犹如以往街道的商业空间。到了这其中，不仅仅是为了购物，更多的是为了享受和消磨闲暇时光。

　　要实现这样的目标，业态的丰富当然是必须的，但更重要的是立体街道商业氛围的设计和建立。只有当消费变为生活的组成部分之际，未来的商业体系才有新的活力，而且竞争还要适度，成本还要可控。这就不仅仅是设计商业的问题，还会涉及到城市管理政策和发展战略。

　　无论怎样，现有的城市商业是没有前途的。一个无法想象的情景是，城市中的街道静悄悄，人类所有的活动都在电脑上进行，这样的城市根本不是一个人的城市，而是一个虚拟空间，人已经成为了电脑的附属物，而且上班与下班没有区别，人永远活在电脑的世界里面。现在已经到了改变的时刻。

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