8月上旬,银监会建议各商业银行总行收归贷款审判权,在京沪深杭等房价上涨过快地区暂停发放第三套房贷款。分析人士认为,停发三套房贷将抑制部分投资投机需求,第三季度房价有望温和下调。

　　三套房贷暂停

　　国务院在4月中旬下发《通知》要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房,房价过高地区可暂停发放购买第三套（及以上）住房贷款。其后不断有报道称,第三套房贷在各个城市并没有暂停。

　　此次银监会要求在京沪深杭等房价上涨过快地区暂停第三套房贷款的消息发出之后,记者以购房者身份咨询了沪上多家银行的个人贷款审批部门,对方均表示不再受理第三套住房按揭申请,至于何时恢复,各商业银行表示要静待“指示”。

　　上周末,易居臣信市场研究中心分析师杨晨青对记者说:“根据我们刚刚得到的合作银行发来的通知,我们已经停止受理三套房贷。”

　　杨晨青告诉记者,4月“新国十条”要求部分房价涨幅过快的城市可以酌情进一步收紧三套房贷甚至停贷,但是对于哪些城市房价涨幅过快,并没有明确指出。由于部分城市地方细则一直没出台,所以关于三套房贷的松紧程度把握在银行手里。

　　杨晨青同时指出,如今管理层态度已经明确,在当前政策面整体从紧的环境下,银行对第三套贷款的审核逐渐趋严,应该说停贷是必然的趋势。

　　抑制投机需求

　　中国房产信息集团分析师薛建雄表示,管理层叫停三套房贷政策对于市场的影响还是很大的。由于目前刚性需求的购房能力相对较弱,支撑房价的主要还是具有一定实力的购房人。对于投资者而言,这一政策大大降低了投资回报率,还打击了投资者的购买欲望,“因此我们也看到了许多高端物业出现了零成交的现象。”

　　薛建雄预测,第三季度房价有望出现全面下降,幅度可能不会太大,“但降价楼盘的数量一定会增加。高端楼盘可能也会加入这一行列,或许会采用送家具软装等方式变相降价。”

　　杨晨青也认为,自从严格执行新的第二套房认定标准以来,在刚性自住客集中的中环外区域,拥有第二套房的购房者大致在六成以上,其中有相当部分的改善型需求再买房就是第三套房,银行贷款的大门彻底对这部分群体关上,令这部分人不得不搁置购房计划。从市中心来看,三套房贷暂停虽然对高端需求人群直接影响较小,但其政策信号意义同样巨大,尤其是对未来市场走势敏感的投资客,很有可能重新归于观望,从这个意义上说7月份刚刚出现起色的市中心高端市场将“重新探底”。

　　薛建雄还向记者透露,近期接触的许多买家都希望能抄底,但由于“三套房贷”被叫停,抄底的成本变高,使得这些买家原本想买大房型的改买了小房型,本来要买三套四套的变成买两套了,这对于市场来说应该是好事,这一政策确实抑制了一部分投机投资需求。

　　购房者暂停入市

　　刘先生这两个月正在南黄浦板块积极看房,作为改善性需求,刘先生看中了耀江花园的一套126平方米的三房,房东报出的“到手价”为445万元。

　　尽管之前刘先生已从银行获悉,若自己购入此房将以“第三套”贷款政策对待,即首付六成、利率上浮10%。刘先生仍表示可以接受,并准备支付定金。

　　但在传来“三套房停贷”的消息后,银行方面告诉刘先生即使是提高首付比例和利率,由于属于“严控”范围,已经无法申请到按揭贷款了。刘先生表示只能再等等看了,但与此同时刘先生表示,希望房价会降下来。

　　记者了解到,与刘先生有着相同遭遇的购房者还为数不少。来自21世纪不动产上海区域市场中心的分行调查显示,“三套房停贷”对二手房市场的影响更多体现于意向买家身上,约有两成左右的购房者因此暂停入市脚步,此类人群多数选择观望。

　　杨晨青也表示,7月份时,部分投资客认为政策底已经明确,纷纷开始入市抄底,但在三套房贷被叫停后,便出现不少退缩的情况,“三套房停贷对于投资者心理上的影响更为重要。”薛建雄指出,应该说当前的三套房政策是基于整体政策面从严的大背景下产生,从长远来看,如果房价调控的目标能够基本达成,未来一定会有放松的过程。

　　不是长期性政策

　　杨晨青告诉记者,叫停三套房贷总体说来比较严厉,虽然政策调控基调得到延续确实会抑制投资投机需求的释放,但同样也抑制相当数量的合理购房需求,应该说在当前整个楼市政策面从紧的环境下,银行还是能够坚决贯彻的。但是未来随着房价上涨趋势得到控制,政策调控目标逐渐实现之后,预计信贷政策在执行面上必然会有一个逐渐放松的过程,这个时间点预计在明年二季度左右。

　　华燕资深分析师张宏伟认为,这个政策总体上看还是短期性质的,虽然能抑制一定的购买需求,对于市场平稳起到保障作用,但随着市场的变化,也会相应地调整,估计到今年年底,管理层会根据市场变化做出适当的调整。

　　薛建雄则认为,此次政策的影响力要看政策的执行力度,主要还是看管理层的决心能持续多久。目前来看,供应量要到明年底才会有回升,如果说要回到之前2008年的信贷环境是很难,但这一政策的松紧程度会不断发生变化,这就要看市场的变化。这是一个不断博弈的过程。

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　　停发三套房贷更具信号意义

　　上海二手房市场经历了5、6月份的成交低谷后,7月成交量终于实现反弹。就在调控政策趋于稳定,刚性需求陆续释放之际,8月初,银监会发文建议一线城市商业银行暂停投放第三套及以上个人住房贷款。福美来不动产表示,停发三套房贷难阻近期成交量回暖。

　　“7月下旬开始,市场已经明显回暖。仅8月上半月,我们店就成交了4套。” 福美来不动产世纪公园店经理郑吉军如是说。

　　福美来不动产副总经理徐子兴指出:“停贷三套房只抑制投资需求,部分经济实力较强的客户,在购买第三套房时可能选择其他融资渠道来规避停贷对交易形成的影响。所以在没有更进一步的调控政策出台前,刚性需求的不断释放将会继续推高成交量。而银监会此次重申停发第三套房贷,也许更多的是表明其对房地产市场长期调控的决心,这预示着政府对房价和房地产的调控仍是下半年的常态。”