国泰君安：只有降准还不够 预计今年底明年初降息

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　　降准后债市不可能是主角

　　国泰君安固收团队认为，降准只是看似超预期，债市不可能是主角。

　　降准本身在情理之中。从过去一段时间与机构的交流来看，市场对于10月份降准预期较为充分，或者说对于央行继续维稳流动性存在一致预期，表现在短端加杠杆的操作行为上。因此，此次降准本身在情理之中，只是降准的幅度以及时点看似超出市场预期。

　　幅度“超预期”：净投放7500亿，但更多为对冲后续到期MLF。此次降准投放的额度可能进一步用于对冲后续到期的MLF，逐步形成降准置换MLF，而MLF置换到期逆回购，从而实现基础货币的缩短放长。

　　时点“超预期”：从降准目的看择时的艺术。从目的性，以及降准本身被price in两个维度，我们认为此次央行置换式降准对债市利好有限。参考15年的经验，对于债市而言，15年多次降准降息但真正被市场理解为超预期的仅有两次。

　　15年来看，降准降息后利好出尽

　　数据来源：国泰君安证券研究

　　货币政策周期错位加大，利差压缩与汇率稳定不可兼得。历史上中美利差倒挂但人民币保持坚挺的原因在于汇率改革，人民币“补升值”，或经济基本面强劲的环境中人民币计价资产的赚钱效应吸引资金流入，同时伴随着货币宽松。当前，汇改和“补升值”的基础都不存在，而在基本面疲弱的背景下，本币资产的赚钱效应有限，货币政策也不可能持续边际宽松。因此，中美利差过窄甚至倒挂势必会造成人民币较大的贬值压力，只要央行对于人民币仍有阶段性的“底线思维”，那么长端利率下行就存在硬性约束。

　　中美利差倒挂情形

　　数据来源：国泰君安证券研究

　　美债收益率曲线陡峭化，警惕四季度债市继续调整风险。长假期间美债收益率快速上行，随着后续市场对于美国经济前景的悲观预期逐步落空，未来美债收益率曲线反而可能面临阶段性陡峭化的风险。当前并不具备中美利差倒挂与人民币保持坚挺的条件，人民币贬值风险仍不可小觑，国内债市在面临美债以及汇率的双重压力下，仍有较大的调整风险。值得一提的是，长假期间原油价格继续上行，通胀预期可能成为另一个主要风险点，从而加剧债市的调整幅度。

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　　降准开启地产行业宽松式探底

　　国泰君安地产团队认为，行业的短期问题在企业端是新开工持续超过销售带来的供需失衡，降准能够起到的作用有限； 对居民来说，则是降准压低市场利率，在不降息背景下提高银行放按揭的意愿，预计按揭利率已经达到阶段性顶部。

　　1)以住宅新开工面积和销售面积差来看，每月的累积差额已经接近1亿平方米，若趋势没有发生变化，则1年以后新增库存将达到12亿平方米。这部分库存的形成不完全来自于新增拿地，还包括了通过收并购带来的死库存盘活入市。

　　2)当前行业的短期问题是供过于求之后的市场下行，并进而陷入越跌越没需求的困局。要根本性扭转，也就是重启“老路”，让企业融资拿地然后囤地，然后降低首付比例让居民加杠杆，进入企业和居民双加杠杆过程。

　　3)以目前的资管新规和居民调控来看，这样的路径难度较大，降准的作用对地产企业的作用有限。对居民来说，当前的降准在缺少地产负债的支持下，会压低市场利率，如果不降息，则居民房贷利率和市场利率逐步拉大，将使银行更愿意给居民贷款，并引导按揭利率下行。

　　行业的长期问题，是企业的投资意愿下降，即便考虑当前处于下行周期，当新一轮周期开启的时候，也会因为负债能力不足使得行业弹性较弱， 拿地模式改革下行业长期商业模式在发生变化。除非重启房企可以通过负债去拿地，否则行业将面临弹性不足的问题。

　　以近2轮周期以来ROIC的表现看，大多企业下降了30%左右。若要维持高ROE水平，权益乘数需要大幅提升，而这个权益乘数，就需要重启拿地端融资。用债务维持ROE需要经济效益合算。若走老路，毛利率压缩将让债务杠杆几何级数增加，风险不合算；若不走老路，则权益乘数下降，ROE受到影响。

　　因此，从长期问题上看，两条路径的结果对房企来说，并不在于是否降准，而是在于商业模式需要发生变化。

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