图表1:房地产行业对GDP的拉动与贡献

　　来源：Wind，中泰证券研究所

　　一、租赁住房制度将进一步做实：拉动一二线房地产投资

　　1、选取一二线土地财政依赖度低的城市试点

　　一二线大部分城市土地财政的依赖度较低，为政府加大土地供给力度提供足够空间。一直以来，国家在一二线城市房地产调控过程中，更多地是调控房地产需求端，限购限贷以及提高交易费用，很少从房地产供给端入手。这其中一个非常重要的原因，就是地方政府对土地财政的严重依赖。所以，当面包贵了，不是去多产面粉，而是去限购面包。供需紧张背景下，房价自然不断攀升。

　　去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。

　　2016年6月，国务院出台了推动购租并举的相关政策，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，提出了发展住房租赁市场的总体思路。今年7月，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，优先面向公租房保障对象和新市民供应；并指出超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

　　住建部等九部门联合发文后，各个试点城市出台了相应的配套政策，重点是丰富了土地供应的渠道，提高了供地力度。北京市在其2017-2021住宅用地供应计划中，提出要在未来五年供应住宅用地6000公顷，其中集体建设用地1000公顷，以保障建设住房150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。上海“十三五”期间，住房用地供应5500公顷，较“十二五”增加20%，其中，租赁住房用地1700公顷；租赁住房供应约70万套，占新增市场化住房总套数超过60%。杭州提出，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%；将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

　　一线和准一线城市，房价的一半以上，是以土地出让金和房地产相关税费的形式转移给了政府。这些城市大多数对土地财政依赖度较低，若要让利供应租赁用地，其实就是政府将来自土地出让金和相关税费的收益转移给老百姓。这种模式的房地产供给侧改革，不仅能够解决夹心层的住房问题，而且这个过程中，居民、企业都没有加杠杆。以上海和杭州为例，9月14日，上海最新出让的一块租赁住房用地楼面价6750元，仅为周边二手房价格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租赁用地，其楼面价5049元/平方米，仅为周边二手房价格的七分之一左右。

　　但是，在转移利益的意愿方面，地方政府各有不同，这体现在租赁用地供给的方式上。第一，单独供应的租赁住房用地，以及村集体留用地上建设租赁住房，政府往外转移的利益最大。第二，配建公共租赁住房，即以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地，当土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。这种模式转移的利益较小，因为开发商最终会将自持租赁住房方面的损失，通过提高可售商品房的价格来获得补偿。目前京沪和十二个试点城市在推广租赁住房政策时，大部分是同时使用这两种租赁供地方式，当然也有个别城市仅使用第二种方式，例如广州。