2、一二线城市总体住宅供地面积有望提升

　　租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

　　从供给层面来看，租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增30%。

　　从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

　　在这一背景下，对供给端首当其冲的影响，就是总体住宅供地面积有望提升。虽然租赁住房面积挤占了部分商品住宅用地，但考虑到以前政府出于对土地财政的依赖，房价高涨之时，在土地供应方面非但没有雪中送炭，而是火上浇油，为了不出拍出高房价，反而干脆不供地了。例如，2012-2016年期间，北京市计划供应商品住宅用地4300公顷，实际只供应了2452公顷，尤其是在房价快速上涨的2015-2016年，合计只供应了485公顷，只占原计划供应量的30%。但是，政府会尽力保障涉及民生的住房供给。例如，2012-2016年期间，北京市保障性安居工程的3100公顷的供地计划接近全部完成。

　　因此，随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。

　　同时，政府也正在多渠道保证住宅用地供应。今年4月住建部就发文称，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　这一趋势已经在今年以来北京的土地市场有所显现，今年以来已供应宅地62宗，而去年全年仅供应17宗。央行发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》就曾提到，“从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。”

　　二、持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市

　　年初以来，三四线楼市成交持续超预期，不可否认，棚改货币化安置比例提升是背后重要推手。根据住建部数据，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，两年提升近40个百分点，带动2016年商品房去库存2.5亿平米，占全年销量的16%。从全国各省情况来看，货币化安置对商品房销量贡献较大的省份多为西北、中部、东北等人口净流出、经济欠发达的地区。

　　在今年5月召开的国务院常务会议上，国家确定了未来3年棚改的目标，2018至2020年再改造各类棚户区1500万套，我们按照2017-2020年55%左右的棚改货币化安置比例、套均85平的假设测算，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

　　图表4：全国棚改货币化安置去库存测算

　　来源：Wind，中泰证券研究所

　　图表5:全国各省16年棚改货币化安置去库存对销量

　　来源：Wind，中泰证券研究所

　　图6:三四线房地产销售额占半壁江山