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　　社会零售总额反弹的三大原因

　　01

　　买房对消费存在挤出效应，即地产销售增速上行的时候，消费受到压制，当地产销售增速下行的时候，对消费的挤出效应减弱。购房需求过盛促使地产销售提速，进一步推高房价，增加租房生活成本，以及房屋购置成本，导致居民增加储蓄并减少消费。

　　02

　　居民可支配收入的提升—源于企业盈利的改善。公司盈利改善一方面有利于增加薪资福利，另一方面提高居民投资回报，从而提升居民可支配收入水平。

　　03

　　房价上升的财富效应引致居民增加消费支出。对于拥有住房的居民而言，房屋可以作为投资品，能将这部分收益通过转让变现，或者在房产抵押市场进行抵押以获得更多贷款，从而增加当期消费。

　　值得注意的是，如果房地产持续下行，导致房价同比下跌，经济大幅下行，造成居民实际可支配收入的下降，就不会有可选消费的崛起。典型的区间如2011年9月到2012年11月，在这个区间下，地产销售数据持续下行甚至大部分时期同比增速为负，此时经济增速也明显快速下行，居民实际可支配收入增速持续下滑， 可选消费指数区间下跌幅度达24%，相对上证指数的超额收益为-8%，因此， 可选消费最佳投资时机是在房地产下行早期。

　　三、中长期消费崛起逻辑

　　参考美国、日本经验

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　　美国：经济增速换挡、地产见顶、社保完善、人口结构切换

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　　宏观经济增速换档，消费行业占得契机

　　美国战后经历过长达二十多年的经济高速发展时期，经济增速中枢高达4%，例如五、六十年代美国工业高涨，得益于世界大战积累起来的被抑制的对固定资产、住宅建筑、耐用品的需求，以及朝鲜战争和越南战争的刺激。这些因素在70年代以后已经逐步消失。七十年代中后期，美国房地产销售见顶，直到2000年后才创新高，粗钢产量也于1974年达到历史高点，此后一路下滑，一直到1982年产量自高点下滑超过50%，对应时期的建私人住宅开工数也走出了类似的趋势，经济增速明显下了一个台阶，从战后4%的增速中枢下降到2%左右。