预测：“涨价去库存”周期难以重现

　　俗话说，有期待是好的，但也不宜过度乐观。棚改货币化对于房地产投资的拉动作用究竟有多大，三四线城市能否重现一二线城市“涨价去库存”周期，仍面临一些不确定因素。

　　首先是资金来源问题。虽然有补充抵押贷款(PSL)这一利器，但是国开行在贷款投放过程中，仍然要遵循地方债务和棚改财务可持续原则，在当前地方政府债务负担居高不下的情况下，国开行投放PSL将更为谨慎。截至2017年5月末，国开行PSL累计余额为2.3473万亿元，同比增长了56.49%，仍在高位运行，但增速却大幅下降。从新增规模看，2017年1-5月PSL新增投放规模为2947亿元，较2016年同期4188亿元回落了1241亿元，PSL对棚改支持力度明显减弱(参见下图)。按照当前PSL投放进度，全年PSL投放规模预计为7800亿元左右，货币化安置比例将仅为45%左右，难以完成全年60%的政策目标。

　　其次，房地产投资下行趋势不改。5月份以来，全国房地产开发投资增速已经进入下行通道，棚改难以拉回降势。下面从棚改形成的两个房地产开发投资需求入手作个详细解析：

　　第一个需求是保障房投资需求。按照2017年600万套棚改计划目标，扣除60%货币化安置部分，40%属于保障房安置，然而，保障房建设用地一般靠政府划拨，房地产投资主要构成为建安费用，据住建部的数据，2016年12月的建安成本约为1650元/平米，根据《国务院关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，保障房的单套建设面积一般在60平米左右，据此推算，棚改实物安置带来的房地产投资新增需求为3000亿元，相对于2016年全年房地产投资的10.26万亿元，占比仅为3%，可谓杯水车薪。从这个需求来看，仅靠棚改的保障房安置带动的房地产投资，难以稳住总投资。

　　第二个需求是货币化安置后形成的商品住宅投资需求。然而，商品住宅补库存的投资前景并不十分乐观。笔者研究发现，2017年1-5月我国房地产投资实现8.8%的稳定增速，并没有得到房屋施工面积数据的支撑，而主要是来自于以下两方面动力：一是建材价格的攀升带动占总投资65%以上的建筑工程投资的快速增长；二是2017年1-5月占总投资比重达15%-20%的土地购置费继续保持18.9%的高位增长趋势。实际上，2017年1-5月房屋施工面积累计同比增速仅为2.6%，新开工面积也出现连续两个月回落。由此可见，虽然三四线城市房地产销售市场仍处于“供销两旺”行情，但开发商对前景预测并不乐观，也不急于进行房地产开发投资。

　　综上可见，对于没有人口流入、产业集聚、交通区位等优势的广大三四线城市，仅仅依靠棚户区改造来要实现涨价去库存的目标并不现实，这些城市的去库存进程仍然任重而道远。

　　对于普通投资者而言，尽管当前三四线城市在棚改的力推下处于供销两旺的行情，但鉴于三四线城市在人口流入和产业集聚不足、二手房流动性差等方面的劣势，现在贸然进入三、四线城市炒房，将可能面临“炒房炒成房东”的风险。