以下是正文：

　　1. 地产行业债务规模知多少？1.1. 地产行业有息债务绝对规模

　　我们将从地产企业主要的融资渠道入手，估算地产行业有息负债的总规模以及债务结构。

　　16年底地产企业贷款余额约7.11 万亿，16年增量0.55 万亿。根据央行公布的数据，截至2016年底，主要金融机构房地产开发贷款余额7.11万亿，包括1.45万亿的地产开发贷和5.66万亿的房产开发贷。增量来看，16年房地产开发贷款共增加0.55万亿元，其中房产开发贷款余额在过去两年里一直在增加，16年增量0.62万亿；地产开发贷款在16年1季度增加到1.8万亿的高峰，之后逐渐回落，截至16年底为1.45万亿元，较15年底减少0.07万亿。

　　16年底存量地产债约2.6 万亿，全年净融资额约1.1万亿。过去两年发行债券成为地产企业融资的重要渠道，截至2016年末，国内存量地产债约有2.1万亿元，主要是公司债(约1.3万亿元)，2016年全年地产行业债券发行量约1.15万亿元，偿还量仅有0.07万亿元，净融资量达到1.08万亿元。 海外债来看，截至2016年底海外地产债存量近700亿美元，2016年全年海外地产债发行量有147亿美元，到期约80亿美元，净融资约67亿美元。因此，2016年全年，地产行业通过债券融资的规模在1.13万亿元左右，而截至16年底地产行业的存量债券债务总规模为2.57万亿元。

　　除了传统的银行贷款、发债、定增等渠道，地产企业也会通过信托、资管计划、基金等渠道筹集资金。以信托计划为例，16年信托产品投向地产的资金净增加额为1418亿。根据信托业协会公布的2016年末信托公司主要业务数据，16年累计新增信托项目投向为房地产的共计7327亿元，其中集合信托4059亿元，单一信托3269亿元。截至16年末，信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较15年末的1.29万亿元新增了1418亿。