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　　事件

　　2017年3月14日，国家统计局发布1-2月行业数据：2017年1-2月，全国房地产开发投资9854亿，同比名义增长8.9%，比去年增速提高了2个百分点；房企土地购置面积2374万方，同比增长6.2%，土地成交价款794亿，增长12.7%；商品房销售面积4054万方，同比增长25.1%，商品房销售额1.08万亿，增长26.0%。

　　评论

　　销售表现超出预期、三四线全面崛起：我们跟踪的样本城市新房销售数据累计同比下滑3%，但全国住宅销售面积同比增长23.7%，这样反推剩余596个三四线城市同比增长57%，而且60样本城市里面的其他三四线城市同比增长42%，也是显著强于有调控压力的一二线城市。三四线销售超预期的原因：1)库存逐步改善，全国销售面积在2015年首次超过新开工面积，2016年明显超越，根据我们的估算，全国库存在2016Q2见顶回落，部分三四线城市库存正处于持续改善的通道之中；2)2016中心城市房价大幅上涨后带来的比价效应十分明显，三四线房产价值被动进入估值提升的阶段；3)棚户区改造货币化补贴刺激当地需求积极入市，2016年棚户区安置比例为48.5%，大约291万套，约占商品住宅销售面积的20.1%，对三四线的库存去化作用明显。我们同时也强调，由于政府主管部门对商品房项目预售和成交备案的控制和干预，一二线城市的真实成交情况要明显好于数据的表现，房企的销售数据也容易超出预期。

　　两会期间政策定调积极转变：去年房价和地价大幅上涨，引发猛烈的政策调控，中央的定调是抑制资产价格泡沫，全面规范各级房地产市场，约束房企和中介机构行为，严查资金违规问题。今年两会期间，我们看到了这种定调的积极转变，包括三四线依旧以去库存为主，市场整体要保持平稳、信贷依然会以较快速度投放等。而房地产税也不会被提交审议、住房使用权到期也会得到法律保护等消除了市场的疑虑。所以我们认为，压制板块的政策性预期(只要基本面不下来就会遭遇更猛烈的政策调控)发生了扭转。后续除了市场确实很好的部分城市可能会出台提升购房资格和门槛的类似“调控”措施之外，我们看不到明显的行业政策利空。

　　房企销售大幅超预期、弹性重于安全性：今年前两月龙头公司销售纷纷超出预期，而且增速较高，除了部分是因为去年销售数据转移到今年初、去年同期基数不高等因素，也证实行业进入了品牌溢价、强者恒强、寡头垄断的阶段。但市场的结构性特征也更趋明显，从布局方面来看，我们建议关注布局都市圈内的品牌开发商，特别是预期差较为明显，销售或业绩弹性较大的蓝筹股。

　　险资监管利空趋于平淡：万科股权事件的最终解决带来了监管层对险资的严厉监管，但宝能系质押万科股权、实际控制人卸任前海人寿董事长，房企销售回款充裕，险资或其一致行动人显然并没有准备在当下减持地产股。万科今日的逆市上涨也是较好的佐证，险资的监管风暴对板块的负面影响已经大幅减缓。

　　投资建议

　　考虑到政策对行业定位的积极转变、行业基本面持续超预期、险资监管影响的趋缓以及后续的可能政策利好(房贷利息在个税前抵扣等)，我们调高行业评级至买入。全面看好房地产板块的表现，推荐招商蛇口、华侨城、保利地产、华夏幸福、新城控股、荣盛发展、华发股份、泰禾集团、南山控股、世联行、中航地产、南国置业等个股。

　　房地产主题基金

　　数据来源：东方财富Choice数据，银河证券，截至日期：2017-03-14

　　风险提示

　　行业基本面下半年表现低于预期。

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　　(原标题：房地产行业点评：销售超出市场预期、政策定调积极转变)