楼市趋淡

　　房企不妨主动降价

　　楼市的金九银十，最近两年已经不太成立了。从今年9月情况看，大概率亦将如此。

　　其实，房企不妨主动降价。一二线热点城市限价没有降价空间，就在三四线城市降，或者在限价城市象征性地降。

　　降价是要勇气的，毕竟是牺牲利润。所以，很多房企是在观望中。而观望，或者是因为前9个月的销售还不错，现金流压力没那么大；或者是对楼市的走势心存侥幸。

　　房地产转折点已至？

　　有朋友问：郁亮的内部讲话透露了什么？

　　据我们记者报道，9月22日，郁亮在万科南方区域的月度例会讲话称，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。万科集团2018年6300亿回款目前完成不到一半，今年任务艰巨，但坚决要完成。

　　如你所见，郁亮讲话的关键词是“去化压力”。并非事后诸葛，年初我跟业内朋友交流时就提到，下半年楼市销售会比上半年困难一些。一位房企老板跟我说，公司全年的考核重点就是回款率，必须确保现金流100%安全。

　　表面理由很简单，一二线热点城市的限购限价限售限签丝毫没有放松的迹象，支撑去年销售增量的三四线城市在两年的收割后已近尾声，“去库存任务基本完成”。

　　背后的原因则是，舆论所谓史上最严厉的调控，市场面还没有到严峻的时候。虽然，孙宏斌几次讲过，本次房地产调控的严峻程度，超出任何人想象，前不久在融创中国的中期业绩发布会上他又重复了一次。而实际上，从上半年的销售情况看，前30强房企还是呈现快速增长。