马光远：调控风暴来临 楼市会降温吗？

　　房地产政策经过一年多的轮回，热点城市又回到了限购限贷的老办法上来。

　　8月31日，厦门和武汉两个今年房市炙手可热的城市同一天出台了限购限贷的政策。其实，早在厦门和武汉之前，合肥、苏州以及南京都出台了限贷等相应的降温政策，一线城市的上海在今年3月25日出台所谓史上最严的限购政策后，楼市的温度仍然高烧不退。

　　众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但迄今为止，房地产市场的主旋律完全背离了这个主题：一方面是库存高企的三四线城市没有太大的起色，另一方面，是根本不存在库存问题的一二线城市利用政策的刺激开启了一轮令人瞠目结舌的牛市行情。在政策的暖风下，上海、深圳等一线城市率先开涨，涨势之大、之猛，引发了整个市场的恐慌。在上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门等城市蔓延，并形成了领涨房价的第二梯队。被称为“四小龙”的合肥等四个城市涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜。过去不起眼的合肥，连续4月占据70个大中城市房价涨幅的首位。除了这四个城市，郑州、武汉、杭州、东莞、佛山、惠州等城市的房价涨幅也非常惊人，从数据看，这些城市的库存告急。与此对应的是，真正需要去库存的大量的三四线城市，房地产市场并没有因为政策的回暖而出现明显的好转。

　　对中国房地产稍有研究的我们关注到，今年房地产市场的表现与2009年极为相似，都是在政策的刺激下，货币政策都实质宽松，推动房地产很快全面回暖。但是，与2009年不同的是，2009年中国的房地产市场不存在库存问题，供需总体而言仍然是求大于供，绝大多数的城市住房严重不足。而且，从当时的房价收入比看，很多城市的房价经历2008年年底的调整之后基本处在合理区间。但今天房地产的基本面和2009年完全不同，无论是供求关系，还是房价的绝对值都不可同日而语。事实上，中国房地产市场在供需总体平衡，甚至绝大多数的城市供应已经严重过剩的情况下，任何希望通过统一的政策帮助去库存的措施只能是一厢情愿，面对全球最大的房地产市场，政策既难以抑制房价上涨，也难以帮助去库存。何况在中国各个城市分化如此严重的情况下。