未来：大都市效应持续演绎经济规律碾压人为调控

　　当前，中央的诡计是让百姓回到三四线城市买房，预计接下来中央还会加强对三四线城市土地供应的限制。即便开发商甩卖掉库存有钱了，打通环环相扣的债务链条，盘活了经济化解了金融风险，这也是中央的权宜之计，因为放眼更长的周期，人口都是从小地方流向大城市，都市圈才是全球城市化的大趋势，这一点东京和首尔的都市圈例子最具有借鉴意义。

　　关于东京都市圈，通常采用“一都三县”的划分方法，包括东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县，大致是以东京市区为中心，半径30-50公里的范围。2010年，都市圈总面积1.36万平方公里，占全国面积的3.5%；人口约3561万人，占全国人口的27.8%；GDP占日本全国的三分之一，城市化水平达到90%以上。

　　值得注意的是，到七十年代以后，日本进入后工业化时代，随着工业增长速度减缓，城镇化基本进入了饱和期，人口流动速度大幅度减缓，但此时东京都市圈人口仍然还在持续增加。到2010年，东京都市圈人口仍由七十年代中期的2704万增加到了3561万，净增了800多万。

　　在高速城镇化时期，人口和资源向大城市和特大城市集聚是市场规律在发生作用。日本、韩国与中国国情基本相似，人口总量大，城市化高速发展，资源特别是土地资源稀缺，工业化路径使得产业多集中在大城市以发挥城市的规模效益。当城市形成巨大的规模效益时，会持续产生虹吸效应，这不仅仅是日韩的规律，也是国际城市化遵循市场原则的普遍规律。

　　小精灵大胆预测，未来人口仍将持续从三四线城市流入一二线城市，全国形成多个都市圈，房地产税终将替代土地财政(本质上是一次性交满70年的地产税).

　　从来没有哪个政府能与经济规律抗衡，对于个人的求学、就业、买房、结婚、生育问题，首先是尊重经济规律，完全不必顾虑一时的政策因素，况且政策还多变。