关于住房存量的计算，根据2010年第六次全国人口普查，居民自有住房占比达85%~88%，而在城镇地区该比例约为75%~78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

    至于更新和改善性需求，基于2010年的人口普查数据，我们估计当时约有1800万户的城镇居民住房建成于1980年之前，另外有3940万户住房建成于1980年—1990年，这两组住房中的大部分可能很快就需要更新。而此次人口普查之后，包括棚户区改造在内的保障房建设已经取得较大进展—保障房已建成超过1600万套(大部分用于改善城镇中低收入阶层的居住条件)，其中估计有650万套棚户区改造用于满足收入较低人群的住房需求。

    基于1990年之前建成的旧房将以每年400万~500万套的速度更新的假设，这基本上也是目前保障房竣工的速度。我们进一步假设1990年—2000年之间建成的住房将以每年100万~200万套的速度更新。因此，未来每年总的更新和改善性需求大约为500万~600万套。

    而在城镇化带来的需求方面，正如《地产泡沫之忧》当中写到的，城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年300万套。常住城镇化当中的很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。

    因此，虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800万~900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量(2013年竣工约1100万套)，并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工中。

    事实上，上述分析存在两个前提：首先，理论上所有需求均是“有效需求”—凡是需要住房或更新住房的人均有相应的经济实力；其次，新建住房正是为了满足这些需求而建。而第二点显然不符合实际情况—中国房地产市场存在严重的供求错配—许多三四线城市的房地产建设和库存规模都非常大，但这些城市的城镇化进展缓慢、改善性需求也不旺盛；市场供给倾向于中高收入家庭，而新增城镇人口大多属于中低收入阶层。

    一些看好中国房地产市场的投资者认为，接下来的数年里，每年城镇化和更新改善所带来的需求将达到1000万套。我们的预测与此相差并不大—事实上，随着收入上升，居民确实存在升级到更好、更大住房的需求。但问题在于，2013年的建设量显著高于该水平。换言之，不是在说中国住房供给明显过剩或需求即将崩溃，而是说房地产建设速度必须从目前的水平上降低，从而消化库存，而稳定后的建设速度将低于目前水平。这意味着强劲的房地产和建设活动长期作为内需主要引擎的时代，行将终结。