任志强:上海房价50年后崩盘 送100万也难买

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　　孙建波：房地产市场长期衰退趋势将来临

　　房价泡沫，正在一线城市悄然破灭。这次与2008年不同，2008年中国处于总量短缺状态，而今天房地产已经进入总量过剩时代。

　　在所有投资的信条中，我信奉两句话：一、只有泡沫和崩溃；二、大类资产的收益率长期中是平均化的。而中国房地产似乎违反了这两个信条。是信条错了？还是房地产的周期没到？

　　我工作之初，就牢牢地记住了一句话：“要敬畏头顶的星空恪守内心的道德法则”。我相信，大类资产回报的法则必有其规律。房地产的资产价格周期，大致遵循库兹涅茨建筑业周期，当建筑业达到无以复加的繁荣之后，必然会迎来长期衰退。

　　我们测算一下每年建设多少房子才是合理的？如果房子的保质期是20年，每年为一个人建1平方米的住宅，在一个永续期内人均住宅面积就是20平方米。如果房子的保质期是50年，每年为一个人建1平方米，在一个永续期内人均住宅面积就是50平方米。2003年之后，新建住宅中砖混结构的寿命应该不低于50年，钢混结构的寿命应该大于80年。也有人说，中国城市规划经常变，刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断，以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。

　　一个社会，每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢？大致是人均1平方米左右。

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