对排屋的按揭,一般银行目前参照别墅类的按揭政策执行。具体来说,对于一手排屋至少首付40%,年限最长不可超过20年,利率按基准利率执行。
具体到这个案例,按照250万元/套进行测算,首付40%为100万元。其余150万元按揭20年,按现行6.12%的利率来测算,月付款金额为10850.56元。年付款13.02万元,减去6.68万元的现有节余,尚有缺口6.34万元。
如果要通过调整现有开支水平来弥补这个缺口,可调整的只有2项,一是取消每年的旅游支出,同时把每月的生活支出降低到2883元以下;或者直接降低每月生活支出到2217元以下。以上2个调整方案从现实的情况来看,客户接受的可能性并不是特别大。
而首付部分,现有可直接支付的款项为70万元,2年内无其他资金来源可以弥补首付缺口。看来必须出售现有的价值30万元的住房才有可能筹集到首付款。
此外,排屋一般面积都大于140平方米,契税若要按照3%来征收,按250万元计算,为7.5万元。住房维修基金也类似,按最低35元/平方测算,200平方米为7000元。按揭保险费在1.3万元左右。困难或在后面单纯从财务分析角度出发,2年之内确实勉强有能力购买价值250万元以下的排屋。
但是,接下来比较大的压力就是按揭还款的总额大幅度增加。客户寄希望于先出租,过一段时间再居住的想法也不一定就可以实现。