上海人养老爆出天价：300万够真的嘛

    叶檀：以房养老难推行 以房养老不如以房租养老

    以房养老，即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活；从金融角度看，是进行“倒按揭”，房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。

    以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。

    房价没有真正的适合中国特色的估值模式，出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，拥有住房者对于未来房价的升值预期较高，此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估，而后以不同的折扣率计算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一项非常难以计算的工作。

    另一个估算变量是人均寿命。商业寿险在个人尚未进入老年时，由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例；健康险对于年龄、健康状况有严格的评估，以房产进行倒按揭，需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估，而不是以人均寿命做为期望值，导致评估情况十分复杂。

    金融机构存在一定的风险，如果老人预期寿命延长、养老成本大幅上升，意味着进行倒按揭的金融机构成本上升；如果老人只有一套自住房，意味着从法律权力上，金融机构无权在约定的倒按揭时限收回房产，加之老人的子女继承权等等一系列的问题，倒按揭适用的范围非常小。

    来看几种试点样本，大多已失败或者快要接近失败。

    如上海，上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作。“以房自助养老”做法是：

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