新的房地产政策逐渐浮出水面,这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产,截断房地产的金融风险传染链条。
第一个表现是提高房贷门槛与利率。《成都商报》报道,近日,成都各大商业银行几乎都不约而同地提高了个人房贷的门槛,首套房贷款利率普遍上浮了5%~15%,二套房贷款利率的上浮幅度,最高幅度达到了25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择,笔者在三亚等地调查的结果是,这些地方虽然不对外地客限购,但是早在两年前,无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款,只能以现金购买,开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。
房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量,负债率过高,上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房,房价稍有下挫,从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东,一堆烂账与烂尾楼堆积在银行角落里,只能破产、剥离了事。而现在,三亚房价依然高企,与当地居民的平均收入完全不匹配,但三亚却没有房地产泡沫崩溃之忧,主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分现金购房,不管房价高低,这些富裕的持有人“我自岿然不动”,不会进行大规模抛售,把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。
第二个表现是开发商的融资渠道发生变化,以往银行的开发贷是主要来源,而后支撑高地价的是购房者的现金,理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品,最终,要过渡到房地产投资信托基金(REITs).