原因 供需失衡
“中国的房地产实际情况是:需求不均衡、存量不均衡、供给不均衡。”中原地产市场研究总监张大伟表示,很多人说中国的情况不能用普通经济学解释。 的确,中国目前的房价大部分是因为信贷支撑导致,事实上严重透支了购房的未来支付能力。
所以目前来看,虽然一、二线城市房价最高,但因为一、二线城市的资源向心力强,需求集中,资产价格体现的是高收入人群收入,所以短期看破灭的可能性很小。反而是三、四线城市,因为没有产业支撑,收入涨幅低于房价涨幅,房价出现局部破灭的可能性越来越大。
“整体来看,中国经济的转型是必须要抑制房价上涨幅度,只有房价上涨被抑制,才可能引导资金转移到实体经济。只有房地产、过度依赖房地产的经济必然是泡沫经济,破灭是迟早的事。”张大伟认为,但从中国经济发展的角度看,我们不希望见到泡沫破灭。从目前中国经济良性发展的角度看,支撑之前房价上涨的大规模信贷投放已经不可持续。所以房价涨幅放缓也已经成为必然。
房地产泡沫事实存在:房价收入比、房价租售比,是判断房地产价格是否合理的2个重要指标。在目前中国大部分城市这两个指标均明显超过国际惯例。国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
按照北京五环外一套正常的90平方米两居室计算,总价均高于250万。而北京中等收入家庭按照年收入15万计算,支付这种房屋需要16年以上。而且因为价格过高,国内还需要考虑多年的利息支出,各地平均房价收入比均超过20倍。
对于租售比,一般而言,国际标准的房产租售比为1:100—1:200,被称为国际租售比警戒线。而在北京等一线城市租售比已经突破了1:500。也就是年投资回报率不足2%,甚至低于银行定存利率。整体来说,现在全国的房价收入比都超过了12倍,而租售比也都超过了1:400。这些已经是非常明显的泡沫表现。
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