中国房产不是“硬通货”
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经历了半个世纪甚至百年地产商业化发展历程的发达国家，投资者是如何定义“硬通货”投资产品的？他们判断和选择的依据及市场特性又是什么？
总的来说有以下十点：
1. 带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。
2. 可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产。
3. 有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。
4. 资本市场下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产。
5. 资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的资产。
6. 资本市场下降周期中依然可以套现/赎回/变现/交易的资产类别。
7. 可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的资产。
8. 可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类资产。
9. 能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。
10. 提供资金避险机制、离岸避风港、对冲机制的资产类型。
对照以上十点，很显然，在限购、限贷、购房自住和投资分离的中国房产市场，中国房产在很多层面上都不符合“硬通货”资产的判断标准。因此，国内的房产投资者，可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度，来选择合适的时机介入海外房地产市场。
从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期(释放流动性)的关系来看，可以得出这样的结论：如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下(创新高)、租金回报低(创新低)、贷款利率高、可支配收入减少(超过国民支配收入的50%)、失业率上升(今年有700万应届毕业生，目前就业率不到30%)、房产成交量放大或者“地王”频出(以日本东京为例，1989年达到了物业价格的最高点，随后两年“地王”涌现，1991年走到了市场的尽头，房价、地价、租金齐跌)，此时央行进行减息调控，恰恰是市场转向，甚至是暴跌的开始。
相反，如果房价处于较低价位，且房屋空置率较低，租金回报率和贷款利率无限接近甚至超出(买房收租金的收益高于银行存款收入)，且成交量连续三个季度呈现稳定放大，此时的减息正是房价上涨的开始。
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