开发商的担忧
限价房序列管理土地能否顺利上市,开发商的兴趣是目前最大的未知数。
曾经参与“限房价、竞地价”的中铁建相关负责人告诉记者,由于该种类型土地锁定了房价而竞争地价,对于开发商而言,利润空间就被锁定了。据他测算,这种类型土地净利润也在3-4个点左右。
该人士称,如果北京市真的大规模推行限价房序列用地,那么开发商比拼的就是控制成本的能力。“比如,商品房项目外墙会用石材等,限价房可能就刷刷乳胶漆就可以了。”而且,风险也很大。如果市场不好,限价房照样卖不出去。
万科一位高层也向记者表示,这类限价房,大品牌开发商可以不赚钱背负1到2个项目,但如果规模过大,则难以承受。“这种类型土地最终预计竞拍价也不会高。如果这样,最终的地价能不能平衡政府的收储成本以及贷款利息成本等?”
某品牌开发商负责拿地的相关人士告诉记者,“这些地块开发商是否感兴趣,还是要看能否获得合理的利润空间。”他抱怨称,公司在房山的商品房项目,由于政府税费太高,还要配建廉租房和公共配套等,项目基本不挣钱。“我们现在测算的项目,只看契税、营业税、所得税、土地增值税这四项,基本上是我们税后净利润的3倍。除了税费还配建了廉租房,政府回购价格连成本都不到,这部分又要赔几个亿。”
亚豪市场总监郭毅认为,企业的目标是实现利润最大化,“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺,最主要的是在房价与地价之间,是否留给了房企一定的合理利润。针对这类型地块,主管部门应该给予相应的优惠政策扶持,如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。另外,准购人群的范围,也是吸引房企拿地的原因之一,如果囊括人群基数较大,营销成本低,也会提高开发商对于该类地块的兴趣。