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巴曙松:楼市真正大调整开始 一线城市至少降20%
http://rich.online.sh.cn 2011-11-18 08:27 [来源]:MSN理财

  1.1 经营杠杆端,供给相对过剩的市场格局逐步形成

  首先,短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成,在限购和信贷收缩的双重冲击下,中国房地产行业正进入去库存阶段:1)从行业整体情况判断,2011年以来在限购政策的冲击之下,行业平均的去库存速度明显减缓,企业资产周转率较之2009、2010年已明显下滑,乐观估计,目前的库存周期即从拿地到销售回款的周期约为40个月,与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期相比已经相差无几。2)从9大一线城市的商品住宅可售面积来看,截止10月初约有5012万平米的可售面积。鉴于近年土地供应和开工绝对值大于上轮周期,以及一线城市相对最严厉的限购和限贷措施,预计本轮主要城市库存总量和库存去化周期高点大概率将高于2008年高点,而且目前一线城市仍处于加库存阶段,下一阶段的去库存压力则会更大。3)从主要上市房企的资产周转率看,万科、招商地产、保利地产和金地集团四大龙头的周转率分别下降约3%、6%、10%、24%,扩张较快的绿城集团资产周转率则大幅下降约40%,只有致力于开拓二、三线城市的恒大地产等部分房企有所上升。

  其次,2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构,对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。根据2010和2011年保障房的开工量及竣工周期测算,2010年新开工的590万套保障房将在2011年底竣工约300万套,其余290万套将会在2012年竣工并具备销售条件;2011年新开工的1000万套保障房将在2012年逐步竣工约500万套左右。叠加之后,2012年约计有近800万套保障房在2012年竣工,尽管从结构上,商品房与保障房中经济适用房、双限房、棚改房存在交集区域,但是大量中低端住宅的入市将明显改变2012年中国房地产市场的供给结构,中低端住房相对过剩的情况则更为明显。从当前中国城镇人口住房解决方式的结构来看,2012年保障房的大量供给将会改变现在住房市场的供求结构,当前约计分别有10%、41%、7%的城镇人口居住在原有私房、房改私房和租赁公房中,预计这部分人口将对保障房产生更大的需求。

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