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巴曙松:楼市真正大调整开始 一线城市至少降20%
http://rich.online.sh.cn 2011-11-18 08:27 [来源]:MSN理财

  一、中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段

  从公司财务的角度讲,一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面:经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是2005年以后,中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产,这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力,表现在财务指标上,即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。类似地,2004年土地“招拍挂”机制的实行即土地市场“双轨制”的终结使得地价与房价持续上涨,当地价或房价的上涨率超过开发商金融渠道的融资成本,财务杠杆则成为推动房地产行业迅速上升的另一支驱动力。当前,之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段,基本的出发点也是基于这样两个视角,即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根本性转变。

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